Thẩm định giá trị thực:
Tòa nhà 1 trệt 5 lầu, diện tích đất 5x20m (100m²), tổng diện tích sử dụng khoảng 700m². Với mức giá thuê 65 triệu/tháng, đơn giá thuê ~92.857 đồng/m²/tháng (65 triệu / 700m²).
So với mặt bằng cho thuê văn phòng, phòng khám, thẩm mỹ tại Bình Thạnh, đặc biệt khu vực Nguyễn Văn Thương – khu kinh doanh sầm uất, mức giá này ở tầm trung-cao. Nếu so với giá thuê văn phòng hạng C khu vực này thông thường dao động 60-80 nghìn đồng/m²/tháng, thì mức 92,8 nghìn đồng là cao, nhưng vẫn chấp nhận được nếu tòa nhà có thang máy, thiết kế trống suốt, mặt tiền đẹp.
Tuy nhiên, cần lưu ý diện tích đất thực chỉ 100m² trong khi tổng diện tích sử dụng lên đến 700m², cho thấy diện tích sàn mỗi tầng ~116m², lớn hơn diện tích đất, có thể do xây lấn ban công, hoặc tầng trệt có thêm diện tích phụ. Cần kiểm tra sổ có cho phép xây dựng đúng mật độ, không vi phạm quy hoạch.
Nhà trống, mới hoặc đã được tu sửa, có thang máy các tầng là điểm cộng lớn. Chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m²/sàn, thuê 65 triệu/tháng tương đương 780 triệu/năm, nếu thuê dài hạn thì tương đương khoảng 1,3% giá trị tài sản ước tính 60 tỷ đồng (700m² x 85 triệu/m² xây dựng mới). Đây là mức giá hợp lý để thuê tòa nhà dạng này.
Nhận xét giá: Giá thuê ở mức tương xứng với tiêu chuẩn nhà và vị trí, không bị ngáo giá nhưng cũng không rẻ để có thể thương lượng sâu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay mặt tiền đường Nguyễn Văn Thương, khu vực kinh doanh sầm uất, thuận tiện cho khách hàng và nhân viên.
- Thang máy hoạt động xuyên suốt, rất phù hợp với mô hình văn phòng, phòng khám, thẩm mỹ viện cần sự chuyên nghiệp và thoải mái.
- Diện tích sử dụng lớn, lên đến 700 m², rất hiếm có trong khu vực mặt tiền đường này với mức giá này.
- Nhà trống, dễ dàng bố trí và thiết kế theo nhu cầu sử dụng, không cần cải tạo lớn.
- 8 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh, phù hợp mở trường học, phòng khám hoặc văn phòng đa chức năng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản phù hợp nhất để làm văn phòng công ty, phòng khám đa khoa hoặc thẩm mỹ viện cao cấp, nơi yêu cầu mặt tiền đẹp, thang máy và không gian rộng.
Ngoài ra, có thể cho thuê từng tầng hoặc từng phần để tăng dòng tiền, đặc biệt nếu nhu cầu thuê nguyên tòa cao thì giữ nguyên mức giá. Khách thuê dài hạn sẽ thích hợp nhất.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt phố và chi phí thuê cao. Đầu tư xây lại cũng không cần thiết nếu nhà đang trong tình trạng tốt, vì chi phí xây mới rất lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (89 Nguyễn Văn Thương) | Đối thủ 2 (Số 12 Ung Văn Khiêm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 700 m² | 650 m² | 720 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 65 | 60 | 70 |
| Đặc điểm | 1 trệt 5 lầu, thang máy, mặt tiền 5m | 1 trệt 4 lầu, thang máy, mặt tiền 4.5m | 1 trệt 5 lầu, thang máy, mặt tiền 6m |
| Vị trí | Nguyễn Văn Thương, P25 | Nguyễn Văn Thương, P25 | Ung Văn Khiêm, P25 |
| Tình trạng | Nhà trống, mới | Nhà trống, nội thất cơ bản | Nhà cũ, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng và sổ đỏ, đảm bảo không vi phạm quy hoạch xây dựng.
- Kiểm tra tình trạng thang máy hoạt động, bảo trì định kỳ.
- Xem xét hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy (PCCC) đầy đủ, vì tòa nhà nhiều tầng cần đảm bảo an toàn.
- Kiểm tra tiếng ồn và mức độ sầm uất của đường Nguyễn Văn Thương vào giờ cao điểm.
- Đánh giá khả năng đậu xe, quay đầu xe cho khách đến, vì mặt tiền 5m có thể hạn chế.
Kết luận: Mức giá 65 triệu/tháng cho tòa nhà này là hợp lý trong bối cảnh vị trí đắc địa và kết cấu hoàn chỉnh. Tuy nhiên, do giá không quá rẻ để ép mạnh, người thuê nên tập trung vào kiểm tra pháp lý và tình trạng hạ tầng kỹ thuật để tránh phát sinh chi phí. Nếu tài chính đủ, có thể quyết định thuê nhanh để chiếm ưu thế trong thị trường thuê nhà mặt tiền Bình Thạnh.
