Thẩm định giá trị thực:
Tổng diện tích đất 150m², diện tích sử dụng 200m² trên 2 tầng, với mức giá 16,6 tỷ đồng sẽ tương đương khoảng 110,67 triệu đồng/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Bình, đặc biệt với nhà ngõ, hẻm, dù hẻm rộng 8m và 1 hẻm 3m.
Nhà hiện trạng 2 tầng, không phải căn mới xây, nếu xây mới theo tiêu chuẩn thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì chi phí xây dựng khoảng 1,2 – 1,4 tỷ đồng cho 200m² sàn. Điều này cho thấy giá đất và vị trí chiếm phần lớn giá trị.
Về diện tích đất: 150m² được chia làm 2 sổ riêng (4x20m + 3.5x20m), tạo thuận lợi cho việc tách sổ hoặc xây dựng độc lập, tăng tiềm năng khai thác.
Tuy nhiên, nhà có hiện trạng cũ, cần khảo sát kỹ kết cấu, hệ thống điện nước, thấm dột, và đặc biệt lưu ý nhà nở hậu – đây là điểm có thể ảnh hưởng đến phong thủy và công năng sử dụng.
Nhận xét về giá: Giá 16,6 tỷ tương đối cao, dễ bị đẩy giá lên khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế của nhà phố trong hẻm Tân Bình có diện tích tương tự. Người mua nên thận trọng, cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá thêm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí 2 mặt hẻm rộng 8m và 3m rất hiếm, tăng tính thoáng, thuận tiện đi lại, đỗ xe, phù hợp xây VP, căn hộ dịch vụ hoặc nhà ở cao cấp.
- 2 sổ riêng giúp linh hoạt tách bán hoặc cho thuê từng phần.
- Diện tích đất dài 20m, chiều ngang 7.5m, khá vuông vức, thuận tiện thiết kế xây dựng hiện đại.
- Nhà 2 tầng với 3 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh đủ dùng cho gia đình hoặc nhân viên văn phòng thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để đầu tư xây lại tòa nhà văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê (CHDV) nhờ vị trí và 2 mặt hẻm rộng.
– Ở thực cũng được nếu gia đình muốn không gian yên tĩnh, riêng tư, nhưng chi phí hiện tại hơi cao so với chất lượng nhà cũ.
– Nếu mua để cho thuê dài hạn, có thể khai thác dòng tiền tốt nhờ vị trí gần trung tâm Tân Bình, giao thông thuận lợi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lạc Long Quân) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Văn Thụ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 150 | 140 | 160 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 200 | 180 | 210 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 16,6 | 14,5 | 17,8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 110,67 | 80,56 | 84,76 |
| Hẻm rộng | 8m và 3m | 6m | 5m |
| Số tầng | 2 | 3 | 3 |
| Pháp lý | 2 sổ riêng | 1 sổ | 1 sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý 2 sổ riêng, đảm bảo không có tranh chấp hay vướng quy hoạch.
- Khảo sát hiện trạng nhà: kiểm tra kết cấu, tường, nền, hệ thống cấp thoát nước, điện, thấm dột.
- Kiểm tra phong thủy nhà nở hậu, có thể cần xem xét thiết kế lại khi xây dựng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm 8m và hẻm 3m, đảm bảo thuận tiện vận hành nếu dùng làm văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực để xác định có thể nâng tầng hay xây mới theo quy định.
