Thẩm định giá trị thực:
Tài sản cho thuê là nhà xưởng công nghiệp tại Quốc lộ 18, Phường Hoàng Tiến, TP Chí Linh, Hải Dương, tổng diện tích lớn hơn 40.000 m² nhưng hiện tại phần diện tích có thể vào hoạt động ngay chỉ khoảng 5.500 m²; xưởng 2 và 3 đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện. Diện tích bạn cung cấp là 2.000 m², mức giá thuê đang đề xuất là 55.000 VND/m²/tháng (tương đương ~2,3 USD/m²/tháng), khá sát với giá nhà xưởng khu vực ven Hải Phòng – Hải Dương hiện nay (từ 2 – 2,5 USD/m²/tháng cho xưởng tiêu chuẩn).
Xưởng có chiều cao vách 10m, phù hợp với nhiều loại máy móc công nghiệp, xe container 40 feet ra vào dễ dàng, có PCCC tự động theo tiêu chuẩn mới nhất, hạ tầng điện nâng cấp theo nhu cầu, khuôn viên sạch sẽ, văn phòng và showroom đi kèm 100 m² là điểm cộng lớn.
Giá thuê 55 ngàn/m²/tháng được đánh giá hợp lý, không cao vượt trội so với mặt bằng chung, đặc biệt khi xét đến vị trí gần Quốc lộ 18, thuận tiện giao thông và gần cảng Hải Phòng (47 km). Tuy nhiên, cần xác minh thêm thời gian hoàn thành 2 xưởng còn lại nếu doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng diện tích trong tương lai.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay mặt Quốc lộ 18, thuận tiện cho vận chuyển đường bộ, giảm chi phí logistics.
- Chiều cao trần 10m đáp ứng nhu cầu chứa hàng hóa, máy móc công nghiệp cỡ lớn.
- Có hệ thống PCCC tự động tiêu chuẩn mới, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Xe container 40 feet vào tận cửa xưởng, phù hợp với xuất nhập khẩu quy mô lớn.
- Khuôn viên sạch sẽ, có văn phòng và showroom đi kèm, thuận tiện cho quản lý và giới thiệu sản phẩm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn xưởng này phù hợp nhất để doanh nghiệp sản xuất hoặc kho vận hoạt động ngay với quy mô vừa và lớn. Do diện tích có thể sử dụng ngay là 5.500 m², khách thuê nhỏ hơn (như 2.000 m²) có thể thuê lại phân khu riêng, tận dụng hạ tầng sẵn có. Khả năng mở rộng khi 2 xưởng đang xây dựng hoàn thiện cũng là điểm cộng đầu tư dài hạn.
Với mức giá thuê và vị trí, đây không phải lựa chọn để làm kho xưởng quy mô nhỏ hoặc địa điểm trung chuyển đơn thuần mà là để vận hành sản xuất chính thức hoặc kho hàng xuất nhập khẩu có yêu cầu cao về hạ tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KCN Nam Sách, Hải Dương) | Đối thủ 2 (KCN Tân Trường, Hải Phòng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 2.000 m² (thuê linh hoạt) | 3.000 – 5.000 m² | 1.500 – 4.000 m² |
| Giá thuê (VND/m²/tháng) | 55.000 (~2,3 USD) | 50.000 – 60.000 | 60.000 – 70.000 |
| Chiều cao trần | 10 m | 8 – 10 m | 9 – 11 m |
| Hạ tầng PCCC | Tiêu chuẩn mới, tự động | Tiêu chuẩn cơ bản | Tiêu chuẩn mới |
| Giao thông | Quốc lộ 18, cách cảng Hải Phòng 47 km | Gần đường tỉnh, xa cảng hơn | Cảng Hải Phòng <30 km |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý đất đai, giấy phép xây dựng cho cả khu và từng xưởng, đặc biệt phần xưởng đang xây dựng.
- Xác minh thời gian hoàn thiện và bàn giao 2 xưởng còn lại để kế hoạch mở rộng không bị gián đoạn.
- Kiểm tra hệ thống PCCC và các giấy tờ chứng nhận tiêu chuẩn an toàn.
- Kiểm tra hiện trạng hạ tầng điện, nước, và khả năng nâng cấp theo nhu cầu.
- Xem xét chất lượng xây dựng xưởng cũ để tránh chi phí sửa chữa, bảo trì phát sinh.
Nhận xét tổng quan: Giá thuê 55.000 VND/m²/tháng cho xưởng công nghiệp tại vị trí mặt Quốc lộ 18, TP Chí Linh là mức giá hợp lý và cạnh tranh. Tuy nhiên, diện tích sử dụng ngay chỉ 5.500 m² trong tổng hơn 40.000 m² có thể hạn chế tính linh hoạt nếu khách thuê muốn mở rộng nhanh chóng. Cần làm rõ tiến độ hoàn thành 2 xưởng đang xây dựng và đảm bảo pháp lý rõ ràng trước khi xuống tiền. Nếu bạn cần thuê diện tích khoảng 2.000 m² như mô tả, đây là lựa chọn tốt có thể chốt nhanh với điều kiện kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và hiện trạng hạ tầng.