Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 67 m², diện tích sử dụng khoảng 140 m² trên 5 tầng, diện tích sàn trung bình ~28 m²/tầng. Giá chào bán 8,1 tỷ tương đương 120,90 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá rất cao cho khu vực Bình Tân, nơi giá đất trung bình mặt tiền đường lớn dao động khoảng 60-80 triệu/m², nhà hẻm xe tải 6m cũng thường thấp hơn mặt tiền từ 20-30%.
Nhà có kết cấu 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu, 1 sân thượng, 4 phòng ngủ, 3 WC, nội thất cao cấp. Nếu tính chi phí xây mới hiện nay (6-7 triệu/m²), tổng chi phí xây dựng khoảng 840-980 triệu đồng, phần còn lại chủ yếu là giá đất và vị trí.
Nhà có 2 mặt tiền trước sau, hẻm xe tải 6m, diện tích đất nở hậu 3.7m x 16m, vị trí gần chợ, trường học, tiện ích đầy đủ. Tuy nhiên, chiều ngang khá nhỏ, chỉ 3.7m, không thuận tiện cho nhiều loại xe lớn hoặc kinh doanh mặt tiền rộng.
Nhận xét về giá: Mức giá này đang bị định giá cao khoảng 40-50% so với giá thị trường chung khu vực Bình Tân, đặc biệt khu vực hẻm. Người mua cần cân nhắc kỹ, hoặc thương lượng giảm giá khoảng 1,5-2 tỷ để phù hợp giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt tiền hẻm xe hơi 6m thuận tiện đỗ xe, giao thông nội bộ tốt, hiếm nhà hẻm có 2 mặt tiền.
- Nhà xây mới, nội thất cao cấp, 4 phòng ngủ rộng rãi, phù hợp gia đình đông người.
- Vị trí gần chợ, trường học, tiện ích đầy đủ, rất thuận tiện cho sinh hoạt và học tập.
- Hẻm rộng 6m, phù hợp xe tải, thuận tiện vận chuyển và giao thương.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Nhà mới, nội thất cao cấp, diện tích sử dụng lớn, phù hợp gia đình nhiều thành viên.
- Đầu tư xây lại: Có thể tận dụng 2 mặt tiền và diện tích đất nở hậu để xây nhà kinh doanh nhỏ hoặc căn hộ cho thuê.
- Cho thuê dòng tiền cũng khả thi nhưng giá thuê có thể bị giới hạn do vị trí trong hẻm.
- Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Gò Xoài, hẻm 5m) | Đối thủ 2 (Đường Bình Long, hẻm xe hơi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 67 | 70 | 65 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 140 | 130 | 150 |
| Giá chào bán (tỷ) | 8,1 | 6,2 | 7,0 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 120,9 | 95,3 | 93,3 |
| Hẻm | 6m, 2 mặt tiền | 5m, 1 mặt tiền | 6m, 1 mặt tiền |
| Kết cấu | 5 tầng, nội thất cao cấp | 3 tầng, nhà cũ | 4 tầng, nội thất trung bình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hoàn công chính xác – hiện trạng pháp lý đang hoàn công có thể phát sinh chi phí và thời gian.
- Kiểm tra kỹ hẻm xe tải 6m có bị giới hạn quy hoạch hay không, đảm bảo không bị thu hẹp trong tương lai.
- Do nhà nở hậu nhỏ ngang 3.7m, cần đánh giá tính tiện lợi trong vận hành sử dụng và phong thủy.
- Xem xét khả năng thoát nước, chống thấm dột do nhà xây nhiều tầng trong khu vực hẻm.
- Đánh giá thực tế nội thất cao cấp có thực sự tương xứng với giá chào bán hay chỉ là trang trí bề ngoài.
