Check giá "GIẢM 200TR BÁN GẤP TRƯỚC TẾT CHO ACE THIỆN CHÍ TẶNG TOÀN BỘ NỘI THẤT"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà có diện tích đất 40m² (4x10m), diện tích sử dụng khoảng 38m², 2 tầng (1 trệt + 1 lửng), 3 phòng ngủ, 2 WC, kết cấu mới với nội thất cao cấp. Giá chào bán là 8,54 tỷ đồng, tương đương khoảng 213,5 triệu/m² đất sử dụng.

So sánh với mặt bằng giá khu vực Phường 2, Bình Thạnh, các căn nhà mặt tiền hẻm rộng, gần chợ Bà Chiểu và sát Quận 1 thường dao động từ 180-220 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Đây là ngõ xe hơi, vỉa hè 10m rất rộng, thuận tiện kinh doanh, nên mức giá trên là cao nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được với điều kiện nhà mới và nội thất đầy đủ.

Nếu tính chi phí xây mới nhà 2 tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì tổng chi phí xây khoảng 450 triệu (tính 75m² sàn). Như vậy, giá đất thực tế chiếm phần lớn giá trị.

Kết luận: Giá này phản ánh đúng giá đất vị trí đẹp, hẻm xe tải tránh, mặt tiền kinh doanh. Tuy nhiên, mức giá đã gần ngưỡng cao, người mua cần cân nhắc kỹ đặc biệt khả năng thương lượng.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí hẻm rộng 10m, xe tải tránh, rất hiếm trong khu vực thường là hẻm nhỏ từ 4-5m.
• Nhà kết cấu mới, 2 tầng thiết kế có lửng, sân để xe riêng, phù hợp kinh doanh đa mô hình.
• Vị trí rất gần chợ Bà Chiểu (200m), cách Quận 1 chỉ 2 phút xe máy, thuận tiện giao thương, tăng giá bền vững.
• Nhà nở hậu giúp không gian thoáng hơn so với nhà thường hình chữ nhật thuần túy.
• Hướng Tây Bắc phù hợp với nhiều khách hàng, ánh sáng tự nhiên tốt.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh vì vị trí đắc địa, hẻm rộng xe tải tránh, nội thất cao cấp có thể khai thác dòng tiền ngay.

Đầu tư xây lại không khả thi do diện tích nhỏ, và đã có nhà mới khá chất lượng. Làm kho xưởng không phù hợp vì vị trí trung tâm, giá đất cao.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ chính chủ, đảm bảo không thế chấp hoặc tranh chấp.
• Do nhà mới xây nên cần xem xét bảo hành công trình và nội thất cao cấp có thực sự đúng mô tả.
• Kiểm tra quy hoạch hẻm, đảm bảo hẻm không bị thu hẹp hoặc quy hoạch mở rộng đường ảnh hưởng sau này.
• Xác minh pháp lý liên quan đến kinh doanh tại nhà có được cấp phép không (phù hợp với dự định cho thuê/kinh doanh).
• Đánh giá phong thủy cửa chính hướng Tây Bắc có hợp tuổi người mua hay không.
• Kiểm tra hiện trạng nở hậu để tránh các bất lợi về không gian hoặc phong thủy.

Nhận xét về giá: Mức giá 8,54 tỷ cho nhà mặt tiền hẻm rộng xe tải tránh, kết cấu mới, nội thất cao cấp tại vị trí sát Quận 1 là cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được nếu người mua tận dụng được kinh doanh hoặc cho thuê hiệu quả. Nếu người mua là nhà đầu tư hoặc kinh doanh thì nên thương lượng giảm khoảng 5-7% do diện tích nhỏ và mức giá đã ở ngưỡng cao.