Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng, diện tích 71m², tổng diện tích sàn khoảng 355m² (71m² x 5 tầng). Giá bán 12 tỷ đồng, tương đương 169 triệu/m² đất và khoảng 33,8 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng chung khu Kiến Hưng, mức giá này cao hơn trung bình từ 20-30%. Khu vực Hà Đông hiện nay, nhà mặt phố có diện tích tương tự thường có mức giá sàn xây dựng dao động từ 25-28 triệu/m² cho nhà mới hoặc nhà cải tạo tốt.
Với nhà dân xây 5 tầng, thiết kế chắc chắn và nội thất cao cấp, chi phí xây mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² là hợp lý. Nhưng giá chủ đưa ra đã gộp cả vị trí trung tâm và lợi thế ô tô tránh, kinh doanh, nên có phần bị đẩy cao.
Nhận xét về giá: Giá này không hẳn là quá “ngáo”, nhưng người mua cần thương lượng giảm khoảng 10-15% để phù hợp hơn với thực tế xây dựng và so sánh thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Kiến Hưng, phường đông dân cư, giao thông thuận tiện, gần chợ Hà Đông và ga tàu điện trên cao.
- Nhà mặt phố, mặt tiền 4m, chiều dài 18m, ô tô tránh thoải mái – cực kỳ hiếm tại khu vực này.
- Nhà xây 5 tầng chắc chắn, nội thất cao cấp tặng kèm, tiết kiệm chi phí cải tạo hoặc trang bị mới.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, giao dịch nhanh, phù hợp khách mua đầu tư hoặc kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp cho khách mua vừa để ở vừa kết hợp kinh doanh nhỏ (văn phòng, cửa hàng, dịch vụ), hoặc cho thuê dòng tiền cao do vị trí đắc địa, giao thông tốt, ô tô tránh.
Ngoài ra, có thể xem xét đầu tư cải tạo nhẹ để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại trong tương lai.
Không phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền nhỏ và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà mặt phố Lê Trọng Tấn) | Đối thủ 2 (Nhà 5 tầng hẻm ô tô Nguyễn Văn Lộc) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 71 | 65 | 70 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá (tỷ) | 12 | 9.5 | 10.5 |
| Giá/m² đất (triệu) | 169 | 146 | 150 |
| Ô tô tránh | Có | Không | Không (hẻm nhỏ) |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Nội thất | Cao cấp tặng kèm | Trống | Cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chi tiết kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống chịu lực, vì nhà xây dân tự do, có thể không chuẩn thiết kế.
- Kiểm tra giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết khu vực để đảm bảo không bị hạn chế xây dựng hoặc quy hoạch làm đường mở rộng.
- Đánh giá phong thủy vị trí, hướng nhà để tránh các điểm xấu ảnh hưởng tới kinh doanh và cuộc sống.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và đỗ ô tô thực tế trên mặt tiền vì tuy ô tô tránh, nhưng đường có rộng thoải mái không.
- Xem xét tình trạng nội thất tặng kèm có thực sự mới và chất lượng như quảng cáo không.
