Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích 38 m², mặt tiền rộng 6m, chiều dài 6.5m, diện tích sử dụng gồm 4 tầng bê tông cốt thép chắc chắn, tổng diện tích sàn khoảng 150 m². Giá bán 7,9 tỷ tương đương ~208 triệu/m² sàn, đây là mức giá khá cao tại khu vực Phú Nhuận, đặc biệt là đường Thích Quảng Đức, nơi giá nhà phố thường dao động từ 150-180 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6.5 triệu/m² sàn cho nhà hoàn thiện), tổng chi phí xây dựng 4 tầng khoảng 975 triệu đồng. Giá đất tính riêng khoảng 7,9 tỷ – 975 triệu = ~6,9 tỷ cho 38 m², tức đất hơn 180 triệu/m². Mức đất này vượt ngưỡng trung bình đất hẻm xe hơi cùng khu vực (khoảng 120-150 triệu/m²), nên có thể đang bị đẩy giá do vị trí đẹp hoặc có yếu tố khác.
Nhận xét giá: Giá bán đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với mặt bằng chung, người mua cần cân nhắc kỹ, không nên xuống tiền ngay mà chưa thương lượng hoặc kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi đỗ cửa, hiếm trong khu vực thường chỉ có hẻm nhỏ, tạo thuận tiện lớn cho việc đi lại và đỗ xe.
- Mặt tiền rộng 6m, nở hậu 6.3m – rất có lợi cho không gian sử dụng, thông thoáng và phong thủy.
- Kết cấu nhà 4 tầng kiên cố, 3 phòng ngủ master có bồn tắm, 4 WC, sân thượng rộng đủ để BBQ, phù hợp gia đình đông người.
- Vị trí trung tâm Phú Nhuận, giao thông thuận tiện, khu dân trí cao, không có quy hoạch lộ giới làm mất giá.
- Pháp lý sổ hồng riêng, công chứng nhanh chóng, giảm rủi ro pháp lý cho người mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê cao cấp dạng căn hộ dịch vụ do vị trí trung tâm và thiết kế hiện đại. Nếu đầu tư dài hạn, có thể giữ để tăng giá đất, hoặc tận dụng sân thượng để kinh doanh nhỏ như quán cafe sân vườn. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí và kết cấu nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Trỗi, Phú Nhuận) |
Đối thủ 2 (Đường Hoàng Văn Thụ, Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 38 | 40 | 35 |
| Mặt tiền (m) | 6 | 4.5 | 5 |
| Hẻm/đường | Hẻm xe hơi | Hẻm nhỏ xe máy | Hẻm xe hơi nhỏ |
| Kết cấu | Nhà 4 tầng BTCT | Nhà 3 tầng cũ | Nhà 4 tầng mới xây |
| Giá bán (tỷ) | 7.9 | 6.2 | 7.5 |
| Giá/m² đất (triệu) | ~208 | 155 | 214 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất tặng kèm để đảm bảo giá trị thực, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Xác minh rõ ràng về hẻm xe hơi đỗ cửa có thực sự thuận tiện cho ô tô lớn, tránh trường hợp hẻm bị thu hẹp hoặc khó quay đầu.
- Kiểm tra quy hoạch 1/500 và 1/2000 khu vực xem có dự án phát triển nào ảnh hưởng tới lợi ích lâu dài.
- Kiểm tra tình trạng nhà về thấm dột, nứt tường do nhà đã xây một thời gian, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh pháp lý sổ hồng, không có tranh chấp, thế chấp ngân hàng.
