Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích 68 m², giá chào bán 15,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 227,94 triệu đồng/m².
Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung ở khu vực Long Biên, đặc biệt ở ngõ nhỏ chỉ 2m, khiến việc đi lại và vận chuyển gặp nhiều khó khăn.
Nhà xây 3 tầng với 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, tuy nhiên chưa có thông tin rõ về năm xây dựng và tình trạng bảo trì.
Nếu tính chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, thì tổng chi phí xây dựng mới cho 3 tầng (68 m² x 3 tầng = 204 m² sàn) rơi vào khoảng 1,2 – 1,4 tỷ đồng, chưa kể chi phí đất.
Như vậy, phần lớn giá trị nằm ở vị trí và quỹ đất.
Với mặt tiền 4,1 m và đường vào chỉ 2 m, căn nhà nằm trong ngõ khá nhỏ, hạn chế xe ô tô vào tận cửa, có thể gây khó khăn cho sinh hoạt và vận chuyển đồ đạc.
Pháp lý sổ đỏ/sổ hồng rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro cho người mua.
Kết luận: Giá này có phần cao hơn mức thị trường từ 20-30% tại khu vực cùng phân khúc. Người mua cần cân nhắc kỹ, đặc biệt chú ý hẻm nhỏ và khả năng cải tạo hoặc xây dựng lại trong tương lai.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trong ngõ yên tĩnh, phù hợp với người thích sự riêng tư.
- Mặt tiền rộng 4,1 m, khá tốt so với các nhà trong ngõ nhỏ ở Long Biên thường chỉ 3-3,5 m.
- Nhà có 3 tầng, 4 phòng ngủ phù hợp với gia đình đông người hoặc có nhu cầu làm văn phòng tại nhà.
- Pháp lý sổ đỏ đầy đủ giúp giao dịch an toàn, tăng tính thanh khoản.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc văn phòng kết hợp nhà ở. Với diện tích và số phòng như vậy, chủ nhà có thể tận dụng không gian làm việc tại nhà hoặc cho thuê từng phòng.
Tuy nhiên, do hẻm nhỏ, việc cho thuê nguyên căn hoặc khai thác kinh doanh mặt bằng sẽ gặp hạn chế.
Đầu tư xây lại có thể tăng giá trị nhưng chi phí và thủ tục sẽ khá phức tạp do diện tích nhỏ và ngõ hẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 3 Đường Ngọc Thụy) | Đối thủ 2 (Ngõ 5 Đường Ngọc Thụy) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 68 m² | 70 m² | 65 m² |
| Giá bán | 15,5 tỷ (227,94 tr/m²) | 12,8 tỷ (~182,8 tr/m²) | 13,5 tỷ (~207,7 tr/m²) |
| Mặt tiền | 4,1 m | 3,5 m | 3,8 m |
| Đường vào | 2 m | 3 m | 2,5 m |
| Số tầng | 3 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Pháp lý | Đầy đủ sổ đỏ/hồng | Đầy đủ | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực để đảm bảo không có kế hoạch mở rộng đường hoặc xây dựng công trình công cộng ảnh hưởng đến ngõ nhỏ.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về độ thấm dột, nứt tường do có thể nhà đã xây lâu không được bảo trì kỹ.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong ngõ, tránh bất tiện khi sinh hoạt hàng ngày.
- Xác minh chính xác pháp lý, tránh tranh chấp, nhất là phần diện tích đất sử dụng chung trong ngõ.
- Chú ý yếu tố phong thủy do nhà nằm trong ngõ nhỏ, có thể ảnh hưởng đến ánh sáng và lưu thông không khí.