Check giá "🇻🇳 Bán nhà Mặt tiền Nguyễn Chí Thanh, P16, Quận 11 gần ngay 3/2."

Thẩm định giá trị thực:

Nhà mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, P16, Quận 11, diện tích đất 4.5 x 19m (tổng ~85.5m²), xây 4 tầng với diện tích xây dựng khoảng 88m², được chào bán với giá 16.9 tỷ đồng tương đương 197,66 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt tiền Quận 11 hiện tại.

Với nhà 4 tầng cũ, chi phí xây dựng mới hiện nay dao động từ 6-7 triệu/m² sàn, tổng sàn xây dựng khoảng 350m² (4 tầng x 88m² tầng trệt + tầng lửng, tính trung bình), chi phí xây mới khoảng 2.1 – 2.45 tỷ đồng. Giá đất thực chất chiếm phần lớn giá trị, nhưng khu vực Nguyễn Chí Thanh đang có mức giá đất mặt tiền dao động khoảng 150-170 triệu/m² tùy vị trí chính xác.

Giá chào 197,66 triệu/m² là cao hơn trung bình khu vực khoảng 15-30%. Tuy vậy, vị trí mặt tiền đường lớn, gần đường 3/2, có hẻm phụ 4m phía sau tạo điều kiện tiếp cận và tiện ích mở rộng, khiến giá có thể chấp nhận được nếu nhà giữ được kết cấu tốt.

Cần lưu ý: nhà đã xây 4 tầng cũ, không rõ tình trạng bên trong (có cần sửa chữa lớn hay không), nếu nhà xuống cấp thì giá này cần thỏa thuận giảm sâu vì chi phí cải tạo hoặc xây mới có thể phát sinh.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Mặt tiền rộng 4.5m, chiều dài sâu 19m hiếm có, phù hợp kinh doanh đa ngành, đặc biệt cửa hàng, văn phòng, spa, hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh.
– Hẻm sau 4m giúp tăng tính tiện lợi, thông thoáng, có thể làm lối thoát hiểm hoặc giao thông phụ, điều mà nhiều nhà mặt tiền không có.
– Vị trí ngay trung tâm Quận 11, gần giao lộ Nguyễn Chí Thanh – 3/2, thuận tiện kết nối các quận trung tâm và khu vực sầm uất.
– 4 tầng, 6 phòng ngủ, đủ không gian cho gia đình lớn hoặc kết hợp vừa ở vừa kinh doanh.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Nhà phù hợp nhất để:

• Ở thực kết hợp kinh doanh: Vị trí mặt tiền, kết cấu 4 tầng có thể vừa ở vừa khai thác kinh doanh mặt tiền hoặc cho thuê tầng trệt.
• Đầu tư cho thuê dòng tiền cao:
• Đầu tư xây lại:

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ trạng thái kết cấu nhà 4 tầng: tường, nền, trần có bị nứt, thấm dột không.
• Xác minh pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
• Kiểm tra quy hoạch xung quanh: có kế hoạch mở rộng đường, di dời hay quy hoạch nào ảnh hưởng đến giá trị tài sản không.
• Đánh giá phong thủy căn nhà (hướng nhà, ánh sáng, khí hậu) vì nhà mặt tiền có thể chịu tiếng ồn lớn.
• Hẻm sau rộng 4m có đảm bảo việc ra vào thuận tiện, không bị cấm đậu xe hoặc biến động quy hoạch.
• Đàm phán giá do mức giá hiện tại cao hơn trung bình từ 15-30% so với khu vực cùng loại, nên có thể ép khoảng 5-10% nếu nhà cần sửa chữa hoặc bàn giao không ngay.

Kết luận: Nếu nhà giữ được kết cấu tốt, pháp lý sạch và vị trí như mô tả, mức giá 16.9 tỷ cho nhà mặt tiền Nguyễn Chí Thanh, Quận 11 là chấp nhận được trong bối cảnh thị trường hiện nay nhưng không hề rẻ. Người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng nhà và quy hoạch để thương lượng giảm giá ít nhất 5-10% nhằm giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.