Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt phố tại Đường Mai Chí Thọ, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng có diện tích sử dụng 220 m², mặt tiền 8m, chiều dài 12m, xây 2 tầng với 5 phòng ngủ. Giá thuê đề xuất là 25 triệu đồng/tháng (đã có nội thất đầy đủ, trang thiết bị cho spa). Đơn giá thuê đạt khoảng 113.636 đ/m²/tháng, mức này nằm trong tầm cao so với mặt bằng chung khu vực Cẩm Lệ cho loại hình nhà mặt tiền kinh doanh.
So với thị trường thuê nhà mặt phố ở khu vực Mai Chí Thọ, giá trung bình dao động từ 15-22 triệu/tháng cho diện tích tương đương nhưng chưa bao gồm nội thất và trang thiết bị spa. Nếu tính thêm giá trị nội thất, thiết bị đi kèm, mức 25 triệu là hợp lý nhưng không quá hấp dẫn.
Nhận xét về giá: Giá thuê này đang hơi cao hơn khoảng 15-20% so với mặt bằng cùng loại, nhưng vẫn có thể chấp nhận nếu khách thuê thực sự cần mặt bằng hoàn thiện để kinh doanh spa ngay, tiết kiệm chi phí setup ban đầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí mặt tiền đường Mai Chí Thọ, thuận tiện giao thông và dễ dàng tiếp cận khách hàng.
– Cửa chính hướng Đông Nam, hợp phong thủy và đón ánh sáng tự nhiên tốt cho kinh doanh dịch vụ spa.
– Nhà 2 tầng với tổng diện tích sử dụng lớn, đủ không gian phân chia khu vực dịch vụ và nghỉ ngơi.
– Nội thất và trang thiết bị đầy đủ, giảm thiểu thời gian và chi phí đầu tư ban đầu.
– Có sổ đỏ, rõ ràng về pháp lý, đảm bảo an tâm cho bên thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế kết hợp kinh doanh spa hoặc cho thuê lại cho các doanh nghiệp dịch vụ cao cấp cần mặt bằng đồng bộ. Nếu khách thuê muốn mở spa hoặc dịch vụ chăm sóc sức khỏe thì đây là lựa chọn tối ưu do không cần đầu tư nội thất. Đầu tư xây lại không khả thi do nhà mới xây và còn mới, làm kho xưởng không phù hợp do vị trí mặt tiền và khu vực phát triển đô thị.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Cẩm Lệ) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Đức Thắng, Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 220 m² | 200 m² | 240 m² |
| Giá thuê | 25 triệu/tháng | 18 triệu/tháng | 22 triệu/tháng |
| Nội thất/Trang thiết bị | Đầy đủ, trang thiết bị spa | Trống, chưa trang bị | Đầy đủ cơ bản |
| Số tầng | 2 tầng | 1 tầng | 2 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng nội thất và trang thiết bị spa đi kèm, tránh thiết bị đã quá cũ hoặc hư hỏng gây phát sinh chi phí sửa chữa.
- Xác minh rõ ràng về giấy tờ thuê – hợp đồng thuê nhà, thời hạn thuê và các điều khoản liên quan.
- Kiểm tra tình trạng kết cấu, hệ thống điện nước cho phù hợp với hoạt động spa, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Đảm bảo không vướng quy hoạch hay hạn chế sử dụng đất tại khu vực phường Hòa Xuân.
- Khảo sát lưu lượng giao thông và khả năng đỗ xe quanh nhà để phục vụ khách hàng spa.
Kết luận: Giá thuê 25 triệu/tháng cho nhà mặt tiền 2 tầng diện tích 220 m², full nội thất và trang thiết bị spa tại Mai Chí Thọ, Cẩm Lệ là mức giá có thể chấp nhận nhưng không quá hấp dẫn. Nếu khách thuê không cần setup lại nhiều, muốn kinh doanh ngay thì nên chốt nhanh. Tuy nhiên, có thể thương lượng giảm giá khoảng 10-15% do giá hiện cao hơn so với mặt bằng chung, đồng thời kiểm tra kỹ thiết bị và pháp lý để tránh rủi ro phát sinh.
