Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng mặt tiền Khu Hồ Nghinh, Sơn Trà, Đà Nẵng với diện tích đất 90m², giá cho thuê 28 triệu/tháng. Đơn giá thuê khoảng 311.000đ/m²/tháng (28 triệu / 90m²). Với vị trí mặt tiền khu vực trung tâm Sơn Trà gần biển, mức giá này thuộc nhóm cao cấp.
So với mặt bằng chung thuê nhà mặt phố 4 tầng tại Sơn Trà, giá thuê dao động từ 18-25 triệu/tháng cho nhà tương đương. Mức 28 triệu đang ở mức cao hơn 12-20%, thể hiện chủ nhà định vị bất động sản này ở phân khúc khách nước ngoài cao cấp.
Nhà đã có sổ, 4 phòng ngủ, 5 WC, tầng 1 trống suốt thuận tiện làm kinh doanh hoặc văn phòng. Tuy nhiên, chưa có thông tin về nội thất, tình trạng xây dựng nên cần kiểm tra thực tế để tránh nhà cũ xuống cấp làm giảm giá trị sử dụng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền rộng, thuận tiện tiếp cận và kinh doanh.
– Vị trí Khu Hồ Nghinh là khu vực du lịch, gần biển, thu hút khách nước ngoài nên phù hợp cho thuê dài hạn cao cấp.
– Nhà 4 tầng, tầng 1 trống suốt tạo không gian linh hoạt.
– 5 WC phù hợp với số lượng phòng ngủ, tiện nghi cao.
– Chỉ cho khách nước ngoài thuê giúp tăng giá trị cho thuê nhưng giới hạn đối tượng khách hàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất với mục đích cho thuê dài hạn cao cấp, đặc biệt khách nước ngoài hoặc làm văn phòng công ty. Không thích hợp để ở gia đình đông người do giới hạn khách thuê.
Nếu chủ nhà chấp nhận cải tạo, có thể tối ưu không gian tầng 1 để kinh doanh hoặc làm homestay cao cấp, tăng dòng tiền.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (mt Hồ Nghinh, Sơn Trà) | Đối thủ 2 (mt Võ Văn Kiệt, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 | 85 | 100 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Phòng ngủ | 4 | 3 | 5 |
| Phòng WC | 5 | 3 | 4 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 28 | 22 | 30 |
| Hướng | Chưa rõ | Đông Nam | Tây Nam |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng nhà: Có phải nhà mới xây hay cũ? Có thấm dột, nứt tường, hệ thống điện nước ổn định không?
- Xác minh chính xác hướng nhà, nhằm đánh giá phong thủy và ánh sáng tự nhiên.
- Kiểm tra quy định cho thuê khách nước ngoài, tránh phát sinh rủi ro pháp lý.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, đỗ xe khu vực mặt tiền.
- Xác nhận rõ ràng về nội thất bàn giao (có hay không) để tránh phát sinh chi phí thêm.
Nhận xét về giá: Giá thuê 28 triệu/tháng cho mặt bằng 4 tầng tại vị trí trung tâm Sơn Trà là mức khá cao so với mặt bằng chung, chủ yếu do ưu tiên khách thuê nước ngoài và vị trí mặt tiền đẹp. Tuy nhiên, nếu nhà cũ, nội thất sơ sài hoặc phong thủy không tốt, người thuê có thể thương lượng giảm 10-15%. Nếu muốn tiết kiệm chi phí, khách thuê nên xem xét kỹ tình trạng nhà, đặc biệt tầng 1 trống suốt có thể cần sửa chữa trước khi sử dụng.
