Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là toà nhà 6 tầng mặt tiền đường Lê Văn Hưu, quận Ngũ Hành Sơn, diện tích đất 100m² (rộng 5m, đường trước nhà 7,5m), có 9 căn hộ cho thuê với tổng thu nhập khoảng 100 triệu đồng/tháng. Giá bán 25 tỷ đồng, tương đương 250 triệu/m² đất và trên 460 triệu/m² sàn xây dựng (ước tính 6 tầng × 100m² = 600m² sàn).
So với giá đất mặt tiền khu vực Mỹ An, Ngũ Hành Sơn hiện dao động khoảng 150-180 triệu/m² đất, mức giá 250 triệu/m² đất là cao hơn phổ biến 30-50%. Tuy nhiên, tài sản này đi kèm công trình 6 tầng còn khá mới, có thang máy, PCCC chuẩn, tổng hợp hệ thống tiện ích nên giá xây dựng hoàn thiện theo chuẩn hiện nay (6-7 triệu/m² sàn) có thể tốn khoảng 4-4,2 tỷ đồng. Giá trị nhà cũ có thể ước tính từ 8-10 tỷ đồng (nhà 6 tầng, vị trí tốt) cộng với giá đất thì tổng giá trị thị trường hợp lý tầm 22-23 tỷ. Giá chào 25 tỷ có thể đang bị định giá hơi cao khoảng 8-12%.
Dòng tiền cho thuê 100 triệu/tháng tương đương 1,2 tỷ/năm, tỷ suất lợi nhuận ròng khoảng 4,8% trước thuế và chi phí (chưa trừ bảo trì, quản lý). Đây là mức tốt, nhưng chưa phải xuất sắc so với các tài sản tương tự.
Tóm lại: Giá chào bán hơi cao so với mặt bằng chung, cần thương lượng giảm tầm 10-15% để đạt giá trị thực phù hợp, hoặc kiểm tra kỹ về tình trạng công trình để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường rộng 7,5m đủ rộng cho xe hơi ra vào thuận tiện, rất quý tại khu vực gần biển Mỹ Khê.
- Vị trí sát sông, gần trục du lịch, gần biển Mỹ Khê – nơi tập trung khách du lịch và người nước ngoài thuê dài hạn, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao.
- Công trình 6 tầng có thang máy, PCCC chuẩn, cửa chống cháy và hệ thống phun nước tự động, điều này rất hiếm với các toà nhà cho thuê trong phân khúc này.
- Có sân thượng và chỗ để xe hơi riêng biệt, tạo thêm tiện ích và giá trị khai thác.
Đây là một tài sản hiếm có sự kết hợp giữa vị trí vàng, kết cấu tốt và pháp lý đầy đủ, khó tìm thấy căn tương tự trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Toà nhà phù hợp nhất để khai thác cho thuê căn hộ dài hạn, đặc biệt là khách nước ngoài và chuyên gia làm việc tại Đà Nẵng, đảm bảo dòng tiền ổn định.
Chủ đầu tư có thể giữ tài sản để hưởng lợi từ dòng tiền đều đặn hoặc cân nhắc đầu tư cải tạo nâng cấp nhẹ để tăng giá thuê, tối ưu hóa lợi nhuận.
Khả năng đầu tư xây mới không cao do quy mô đất hạn chế (5m mặt tiền), đồng thời chi phí xây dựng mới sẽ rất lớn và mất thời gian. Ở thực hoặc làm kho xưởng không phù hợp với vị trí và kết cấu hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hồ Xuân Hương) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Lê Văn Hưu, sát sông, gần biển Mỹ Khê | Đường Hồ Xuân Hương, mặt tiền biển | Đường Nguyễn Văn Thoại, gần biển, khu du lịch |
| Diện tích đất (m²) | 100 | 120 | 110 |
| Số tầng / căn hộ | 6 tầng / 9 căn hộ | 5 tầng / 8 căn hộ | 6 tầng / 10 căn hộ |
| Giá bán (tỷ đồng) | 25 | 22 | 24 |
| Giá đất (triệu/m²) | 250 | 183 | 218 |
| Dòng tiền cho thuê (triệu/tháng) | 100 | 90 | 95 |
| Tiện ích | Thang máy, PCCC chuẩn, chỗ đậu xe hơi | Không có thang máy, chỗ để xe hạn chế | Thang máy, sân thượng, khu vực sầm uất |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng công trình, hệ thống thang máy và PCCC có vận hành tốt, không hư hỏng.
- Xác minh pháp lý sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp liên quan đến phần đất và công trình.
- Đánh giá thực trạng tài sản, đặc biệt các thiết bị kỹ thuật, hệ thống điện nước để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra hợp đồng thuê đang tồn tại: thời hạn, mức độ ổn định khách thuê, khả năng tăng giá thuê trong tương lai.
- Xem xét khả năng quay đầu xe hơi trên đường 7,5m trước nhà, đảm bảo giao thông thuận tiện cho khách thuê.
Kết luận: Mức giá 25 tỷ cho toà nhà 6 tầng mặt tiền Lê Văn Hưu là cao hơn mặt bằng khoảng 10-15% nhưng xét về vị trí, kết cấu và dòng tiền cho thuê thì vẫn có giá trị đầu tư ổn định. Người mua nên thương lượng giảm giá, kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng công trình để tránh rủi ro. Nếu được giảm giá về khoảng 21-22 tỷ sẽ là mức giá hấp dẫn để chốt nhanh.
