Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 69m², diện tích sử dụng 87m² (2 tầng), giá bán 4,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 60,87 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Bình Chiểu, Thủ Đức, nơi mà các căn nhà 2 tầng, diện tích tương tự thường dao động khoảng 45-55 triệu/m² tuỳ vị trí và hiện trạng.
Kết cấu 1 trệt 1 lầu, 4 phòng ngủ và 3 WC, hoàn thiện cơ bản, không phải mới xây nhưng đã hoàn công đầy đủ và có sổ hồng riêng rõ ràng. Nhà nở hậu, chiều ngang chỉ 4.1m, chiều dài 17m, mặt tiền khá hẹp, dễ gây cảm giác bí bách. Hẻm ô tô thông thoáng nhưng là nhà trong ngõ, không mặt đường lớn.
Do nhà không phải dạng mới xây với vật liệu hiện đại, giá xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì chi phí xây 87m² cũng chỉ khoảng 0,52-0,6 tỷ. Giá đất tại khu vực xung quanh theo khảo sát hiện khoảng 40-45 triệu/m² đất thổ cư. Tính sơ bộ giá trị đất khoảng 2,8 – 3,1 tỷ, giá trị nhà cũ còn lại khoảng 1,1 – 1,3 tỷ. Như vậy, mức giá 4,2 tỷ đang cao hơn giá trị thị trường khoảng 10-15%.
Nhận xét về giá: Mức giá 4,2 tỷ là cao và đang bị “ngáo giá” khoảng 10-15% so với giá thị trường khu vực. Người mua nên thương lượng để có giá hợp lý hơn hoặc cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có hẻm ô tô rộng, thuận tiện xe ra vào, khác biệt so với nhiều nhà hẻm nhỏ chỉ xe máy.
- Hướng Tây phù hợp nhận nắng buổi chiều, thông thoáng.
- 4 phòng ngủ và 3 WC phù hợp gia đình đông thành viên, không cần sửa chữa lớn.
- Nhà nở hậu tạo thêm diện tích phía sau có thể tận dụng làm sân hoặc kho để đồ.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, đã hoàn công đầy đủ, giảm thiểu rủi ro.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình đông thành viên, tận dụng đủ phòng ngủ và vệ sinh.
– Có thể cho thuê nguyên căn hoặc từng phòng nếu muốn tạo dòng tiền, tuy nhiên vị trí trong hẻm và giá cao có thể hạn chế khách thuê.
– Không phù hợp để đầu tư xây lại do diện tích và mặt tiền hẹp, chi phí xây mới sẽ không hiệu quả.
– Không thích hợp làm kho xưởng vì vị trí trong ngõ, dân cư đông đúc, không thuận tiện vận chuyển hàng hóa lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà Tỉnh Lộ 43, 70m²) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm 6m, Bình Chiểu, 65m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 69 | 70 | 65 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 87 | 85 | 80 |
| Kết cấu | 2 tầng, 4PN, 3WC | 1 trệt 1 lầu, 3PN, 2WC | 1 trệt 1 lầu, 3PN, 2WC |
| Hướng | Tây | Đông Bắc | Tây Nam |
| Hẻm | Ô tô, thông thoáng | Ô tô, hơi nhỏ | Hẻm xe máy |
| Giá bán (tỷ) | 4,2 | 3,8 | 3,5 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 60,87 | 44,7 | 43,75 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cũ: tường, trần có bị thấm dột, nứt nẻ không do đã xây lâu.
- Xác minh quy hoạch khu vực Tỉnh Lộ 43, Bình Chiểu để đảm bảo không bị tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Kiểm tra tính hợp pháp của phần nở hậu, có bị vướng lộ giới hay không.
- Đánh giá phong thủy hướng Tây có phù hợp với gia chủ hay không (cần chống nóng mùa hè).
- Hẻm ô tô thông thoáng nhưng cần xác định có thuận tiện quay đầu xe lớn hay không, tránh gây khó khăn khi di chuyển.
- Xem xét các giấy tờ pháp lý thật sự rõ ràng, sổ hồng riêng và hoàn công đầy đủ để tránh tranh chấp.
