Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền đường Nguyễn Như Hạnh, Quận Liên Chiểu, có diện tích 60m² (4m x 15m) với đường trước nhà rộng 7,5m ô tô tránh nhau thoải mái, là điểm cộng lớn về vị trí giao thông thuận tiện. Giá chào bán 4,55 tỷ đồng tương đương 75,8 triệu đồng/m².
So với mặt bằng giá đất trung tâm Liên Chiểu hiện nay, đất mặt tiền đường chính dao động từ 60-80 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và tiện ích xung quanh. Đây là khu vực phát triển nhanh, gần bệnh viện, siêu thị và bến xe, gần biển, nên giá này không quá cao nhưng cũng không phải rẻ.
Nhà hiện trạng chưa nêu rõ kết cấu hay tình trạng xây dựng, vì vậy nếu là nhà cũ thì cần tính thêm chi phí cải tạo hoặc xây mới. Chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m², với diện tích 60m² tương đương 360-420 triệu đồng cho phần xây hoàn thiện. Giá đất thuần khoảng 4,1 tỷ đồng.
Nhận xét về giá: Giá 4,55 tỷ có thể bị đẩy nhẹ do vị trí mặt tiền trung tâm, tuy nhiên không có lợi thế quá lớn về diện tích hoặc mặt tiền (chỉ 4m), nên mức giá này hơi cao so với tiềm năng phát triển thực tế, có thể thương lượng giảm khoảng 5-7%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường 7,5m rộng rãi, thuận tiện cho kinh doanh hoặc xây căn hộ cho thuê.
- Gần các tiện ích lớn như bệnh viện Thanh Khê, siêu thị Coopmart, bến xe, và gần biển, hấp dẫn người thuê ở dài hạn.
- Đất vuông vắn, chiều ngang 4m chuẩn, thuận lợi cho thiết kế nhà hoặc xây căn hộ.
- Khu vực dân cư đông đúc, an ninh tốt, tiềm năng tăng giá ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để đầu tư xây mới căn hộ cho thuê hoặc nhà nguyên căn cho thuê dài hạn do vị trí trung tâm và nhu cầu thuê cao. Ngoài ra, nhà cũng phù hợp để ở thực nếu chấp nhận kích thước mặt tiền khá nhỏ, hoặc để kinh doanh nhỏ lẻ.
Do diện tích không lớn, không nên xây dựng kho xưởng hay đầu tư làm nhà cao tầng phức tạp vì chi phí xây dựng sẽ không tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Tường Phổ) |
Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Hiến) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 60m² (4×15) | 70m² (4,5×15,5) | 55m² (4×13,5) |
| Giá bán | 4,55 tỷ (~75,8 tr/m²) | 4,8 tỷ (~68,6 tr/m²) | 3,9 tỷ (~70,9 tr/m²) |
| Mặt tiền | 4m | 4,5m | 4m |
| Đường trước nhà | 7,5m, ô tô tránh | 6m, hẻm xe máy | 8m, ô tô tránh |
| Tiện ích xung quanh | Gần bệnh viện, siêu thị, biển | Gần trường học, chợ | Gần trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý: xác nhận sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: nếu là nhà cũ, cần khảo sát kết cấu, thấm dột, móng, điện nước.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, xem có dự án mở rộng đường hay giải tỏa nào ảnh hưởng.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy, tránh các điểm xấu về ánh sáng và gió.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô nếu cần thiết do mặt tiền nhỏ.