Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho xưởng là 450m², nằm tại địa chỉ 6/10 đường Tô Ký, xã Thới Tam Thôn, Hóc Môn, với mặt tiền 10m, chiều dài 32m, nở hậu. Giá thuê đưa ra là 35 triệu/tháng, tương đương khoảng 77.800 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thuê kho xưởng trong khu vực Hóc Môn hiện nay ở mức trung bình – cao do vị trí mặt tiền đường lớn và hẻm rộng 10m cho phép xe container 40ft ra vào thuận tiện.
So với các kho xưởng cùng khu vực, mức giá thuê trung bình dao động từ 60.000 – 80.000 đồng/m²/tháng tùy vào kết cấu và vị trí tiếp cận. Nhà có sẵn phòng họp, điện 3 pha là điểm cộng, giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Nhận định giá: Giá thuê 35 triệu phù hợp nếu bạn cần kho xưởng có diện tích lớn, giao thông thuận lợi, và không muốn đầu tư xây dựng mới. Tuy nhiên, nếu mục đích chỉ chứa hàng nhẹ hoặc xe nhỏ, có thể tìm hẻm nhỏ hơn, giá thấp hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Kho nằm ngay đầu đường Tô Ký, hẻm rộng 10m, ngã 3 lớn, thuận lợi cho xe container 40ft ra vào, rất hiếm kho xưởng trong khu vực có đường hẻm rộng như vậy.
- Đất nở hậu, giúp tăng khả năng bố trí kho & khu vực vận hành linh hoạt.
- Phòng họp sẵn có thích hợp cho doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhu cầu văn phòng tại chỗ.
- Điện 3 pha đáp ứng đầy đủ cho hoạt động sản xuất nhẹ hoặc lưu trữ cần thiết bị điện công suất cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho xưởng này phù hợp nhất với doanh nghiệp cần thuê kho lưu trữ hàng hóa, hoặc đơn vị sản xuất quy mô nhỏ đến vừa với yêu cầu về điện 3 pha và giao thông vận tải lớn.
Không thích hợp làm kho chứa hàng nhẹ với chi phí thấp hoặc làm nhà xưởng quy mô lớn vì chưa rõ kết cấu xây dựng và hệ thống PCCC. Nếu có vốn thì đầu tư sửa chữa nâng cấp để cho thuê dài hạn hoặc làm xưởng sản xuất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Tô Ký, Hóc Môn) | Đối thủ 2 (Nguyễn Ảnh Thủ, Hóc Môn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 450 m² | 400 m² | 500 m² |
| Mặt tiền / Hẻm | 10m / hẻm 10m (xe cont 40ft) | 8m / hẻm 6m (xe tải nhỏ) | 12m / hẻm 8m (xe tải lớn) |
| Giá thuê | 35 triệu/tháng | 25 triệu/tháng | 38 triệu/tháng |
| Tiện ích | Phòng họp, điện 3 pha | Không có phòng họp, điện 1 pha | Điện 3 pha, không có phòng họp |
| Giao thông | Ngã 3 lớn, xe cont 40ft ra vào | Hẻm nhỏ, xe tải nhỏ | Hẻm vừa, xe tải lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đã có sổ nhưng cần kiểm tra rõ mục đích sử dụng đất (đất công nghiệp hay đất ở) để tránh tranh chấp hoặc giới hạn ngành nghề.
- Kiểm tra kết cấu kho xưởng, hệ thống thoát nước và PCCC hiện trạng, vì nhà cho thuê không nói rõ độ mới/cũ, tránh rủi ro sửa chữa tốn kém.
- Xem xét kỹ hẻm 10m có thực sự thông thoáng cho xe container di chuyển vào giờ cao điểm hay không, tránh bị kẹt xe, gây mất thời gian giao nhận.
- Kiểm tra hệ thống điện 3 pha có đủ công suất và an toàn cho vận hành máy móc.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng về thời gian thuê, điều kiện tăng giá, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Kết luận: Mức giá 35 triệu/tháng cho kho xưởng 450m² tại vị trí mặt tiền hẻm rộng, có phòng họp và điện 3 pha là mức giá chấp nhận được trong bối cảnh thị trường Hóc Môn hiện nay. Tuy nhiên, người thuê nên thương lượng giảm giá khoảng 5-10% dựa trên yếu tố nhà chưa rõ mới/cũ, chi phí bảo trì, và thời gian thuê dài hạn. Nếu bạn có nhu cầu kho xưởng điển hình, vị trí thuận tiện cho xe container thì nên nhanh chóng xem xét và chốt thuê sau khi kiểm tra pháp lý và tình trạng thực tế.
