Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Sơn Kỳ, Q. Tân Phú, diện tích đất 39m², diện tích sử dụng 78m² (1 trệt 1 lầu), giá chào bán 5,6 tỷ đồng, tương đương 143,59 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các nhà mặt tiền khu vực Tân Phú, đặc biệt với nhà diện tích nhỏ (4×9,5m) và kết cấu chỉ 2 tầng.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện), nếu mua nhà cũ rồi xây mới lại, tổng chi phí sẽ dao động khoảng 2,5-3 tỷ (bao gồm mua đất + xây dựng). Trong khi đó, nhà hiện trạng 2 tầng, 2 phòng ngủ, 2 WC đã hoàn công đủ, có thể ở hoặc cho thuê ngay, nhưng diện tích sử dụng hạn chế.
Giá đất mặt tiền đường kinh doanh sầm uất là yếu tố chính đẩy giá lên cao, tuy nhiên với diện tích đất chỉ 39m² thì giá trị thực tế vẫn bị giới hạn.
Nhận xét về giá: Giá 5,6 tỷ cho căn nhà 39m² mặt tiền đường Sơn Kỳ đang bị định giá khá cao, có thể bị “ngáo giá” khoảng 15-20% so với các căn tương đồng trong khu vực. Người mua cần thương lượng giảm giá để phù hợp hơn với thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường lớn, tuyến đường kinh doanh sầm uất, rất thích hợp cho kinh doanh đa ngành như quán ăn, shop thời trang, cửa hàng dịch vụ.
- Hướng Đông Nam phong thủy tốt, đón nắng buổi sáng, thông thoáng.
- Kết cấu nhà còn khá mới, đủ công năng 2 phòng ngủ và 2 WC, có ban công trước tạo thoáng.
- Vị trí gần các tiện ích lớn: Trường học các cấp, Đại học Công Thương, Aeon Mall thuận tiện cho người ở và khách thuê.
- Đang có hợp đồng thuê 12 triệu/tháng, tạo dòng tiền ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để:
- Cho thuê kinh doanh: Do vị trí mặt tiền đường lớn, dễ thu hút khách, dòng tiền thuê 12 triệu/tháng khá ổn định.
- Kinh doanh nhỏ tại chỗ:
- Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (MT Lũy Bán Bích) | Đối thủ 2 (MT Tân Sơn Nhì) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 39 m² (4×9.5m) | 40 m² (4x10m) | 36 m² (4x9m) |
| Diện tích sử dụng | 78 m² (2 tầng) | 80 m² (2 tầng) | 72 m² (2 tầng) |
| Giá bán | 5,6 tỷ (143,59 triệu/m²) | 5,1 tỷ (127 triệu/m²) | 4,8 tỷ (133 triệu/m²) |
| Hướng | Đông Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
| Hiện trạng | Nhà 1 trệt 1 lầu, hoàn công đủ | Nhà cũ, cần sửa chữa | Nhà mới, hoàn thiện |
| Tiện ích | Gần trường, chợ, Aeon Mall | Gần chợ, công viên | Gần trường học, bệnh viện |
| Khả năng kinh doanh | Cao, mặt tiền lớn, đang cho thuê 12tr/tháng | Tốt, mặt tiền đường lớn | Trung bình, khu dân cư |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch mặt tiền đường Sơn Kỳ, tránh trường hợp quy hoạch mở rộng hoặc thay đổi chức năng đất.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý thật sự rõ ràng, sổ vuông, hoàn công đủ như mô tả.
- Đánh giá kỹ kết cấu nhà (tường, trần, điện nước) do nhà đã xây gần 10 năm, có thể cần bảo trì.
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại, tính pháp lý và thời hạn thuê nhằm đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, đỗ xe trước nhà do mặt tiền đường lớn nhưng có thể bị cấm dừng đỗ.
- Phân tích phong thủy hướng Đông Nam có phù hợp với người mua không.
![[1013] 🔥🔥🔥NHÀ HẺM TRỊNH ĐÌNH TRỌNG NỞ HẬU - 2 MẶT HẺM THÔNG THOÁNG](https://cdn.timnhatot.com/img/215403/bad359b9ef99365624f5828a07afb6a3.jpg?class=thumbnail)
