Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích sử dụng 20 m² tại hẻm 97 Trần Bá Giao, P5, Gò Vấp có mức giá thuê 2,5 triệu đồng/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 125.000 đ/m²/tháng. Đây là mức giá hơi cao so với mặt bằng phòng trọ phổ biến tại khu vực Gò Vấp, đặc biệt trong hẻm nhỏ như Trần Bá Giao.
Phòng có gác lửng, diện tích sử dụng tương đối hợp lý cho một phòng trọ 1 người. Tuy nhiên, do đây là nhà trong hẻm nhỏ nên không thuận tiện cho xe cộ lớn, ảnh hưởng đến việc di chuyển và an toàn. Nhà mới sơn sửa, sạch sẽ là điểm cộng nhưng kết cấu nhà cũ, không có các tiện nghi hiện đại như máy lạnh hay WC riêng sẽ hạn chế giá trị.
Như vậy, mức giá 2,5 triệu/tháng có dấu hiệu bị đẩy lên cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung trong khu vực tương tự.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có gác lửng giúp tăng diện tích sử dụng thực tế mà không tăng diện tích sàn.
- Vị trí trong hẻm yên tĩnh, ít ồn ào, phù hợp với người cần không gian riêng tư.
- Phòng mới được dọn dẹp, sơn sửa sạch sẽ, vào ở ngay không cần cải tạo.
Nhưng bù lại: hẻm nhỏ, không có chỗ để xe rộng rãi, khó quay đầu xe lớn, chưa có điều hòa hay WC riêng là điểm yếu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng này phù hợp nhất cho thuê sinh viên hoặc người đi làm độc thân, cần chỗ ở giá vừa phải, tiện đi lại trong nội thành nhưng không cần tiện nghi cao cấp. Do diện tích nhỏ, không phù hợp để đầu tư xây mới hay làm kho xưởng.
Nếu người thuê muốn tiết kiệm chi phí thì có thể thương lượng giá hoặc tìm phòng có thêm tiện ích.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (hẻm 85 Trần Bá Giao) | Đối thủ 2 (hẻm 112 Nguyễn Oanh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² (có gác lửng) | 18 m² (không gác lửng) | 22 m² (có gác lửng) |
| Giá thuê | 2,5 triệu/tháng | 2,2 triệu/tháng | 2,4 triệu/tháng |
| Tiện nghi | Sạch, mới sơn, WC chung | WC riêng, cũ hơn | WC chung, có máy lạnh |
| Vị trí, hẻm | Hẻm nhỏ, khó quay xe | Hẻm rộng hơn, thuận tiện | Hẻm nhỏ, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, tránh hiện tượng thấm dột, ẩm mốc do nhà trong hẻm nhỏ và có thể thiếu thoáng khí.
- Xem xét khả năng lấy sáng và thông gió tự nhiên.
- Đánh giá an ninh trong hẻm, xem có hay xảy ra mất trộm, gây mất an toàn cho người thuê.
- Kiểm tra quy định chung cư hoặc chủ nhà về giờ giấc, vì ghi “giờ giấc tự do” có thể dẫn đến ồn ào nếu không kiểm soát tốt.
- Đánh giá khả năng để xe máy, xe đạp trong hẻm, xem có an toàn và thuận tiện không.
