Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 42,5m² (5x9m), diện tích sử dụng 82,9m² trên 2 tầng, giá bán 5,15 tỷ đồng tương đương khoảng 121,18 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm xe hơi tại khu vực Phường 9, Gò Vấp, nơi mà giá nhà liền thổ trong hẻm cũng chỉ dao động khoảng 80-110 triệu/m² tùy vị trí và hiện trạng.
Nhà hiện hữu 1 trệt 1 lầu, kết cấu còn chắc chắn, nhưng là nhà cũ chưa rõ năm xây, nên nếu tính toán chi phí xây mới thì chi phí thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì tổng chi phí xây mới khoảng 500 triệu – 600 triệu trên diện tích sàn hiện hữu. Do đó giá đất thực tế chiếm phần lớn giá trị.
Mặt tiền 5m là điểm cộng lớn vì ở hẻm thường chỉ 3-4m, cộng với hẻm xe hơi thông 1 trục, cách mặt tiền chỉ 10m, vị trí rất thuận tiện di chuyển. Nhà nở hậu 5,05m cũng tăng thêm diện tích sử dụng phía sau.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy lên khá cao, khoảng 15-30% so với các căn tương đương trong khu vực. Người mua nên cân nhắc kỹ, đàm phán giảm giá để phù hợp thực tế thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi thông thoáng 1 trục: Rất ít nhà trong hẻm Gò Vấp có hẻm xe hơi rộng, thuận tiện cho xe 7 chỗ ra vào, giúp tăng giá trị sử dụng và thanh khoản.
- Bề ngang 5m hiếm có: Nhà trong hẻm thường nhỏ hơn 4m bề ngang, 5m tạo cảm giác rộng rãi, dễ bố trí nội thất, tăng khả năng cải tạo nâng tầng.
- Vị trí gần công viên Làng Hoa và chợ Hạnh Thông Tây: Tiện ích đầy đủ, phù hợp gia đình có nhu cầu ở thực hoặc cho thuê.
- Nhà nở hậu 5,05m: Tăng diện tích sử dụng và tiềm năng xây dựng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để sử dụng ở thực hoặc đầu tư cải tạo xây lại lên 3-4 tầng, tận dụng diện tích đất và hẻm xe hơi để làm nhà cho thuê hoặc bán lại với giá tốt hơn.
Với vị trí hẻm xe hơi, chủ nhà có thể khai thác dòng tiền cho thuê nhà nguyên căn hoặc xây căn hộ dịch vụ nhỏ trong tương lai gần. Tuy nhiên, nhà cũ cần cải tạo khá nhiều để đạt tiêu chuẩn hiện đại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm xe hơi Lê Văn Thọ) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm 4m Phường 9) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 42.5 (5×9) | 45 (4.5×10) | 40 (4×10) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 82.9 (2 tầng) | 80 (2 tầng) | 75 (2 tầng) |
| Hẻm | Xe hơi 1 trục | Xe hơi, hẻm rộng hơn | Hẻm 4m, khó quay đầu xe |
| Giá bán (tỷ) | 5.15 | 4.5 – 4.8 | 3.8 – 4.2 |
| Giá/m² đất (triệu) | 121.18 (tính theo sàn) | 100 – 107 | 95 – 105 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng kết cấu nhà cũ, tường móng có bị thấm dột hay nứt nẻ không.
- Đánh giá khả năng cải tạo nâng tầng theo quy hoạch hiện hành của phường 9.
- Xác minh giấy tờ pháp lý, sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm xe hơi, đảm bảo không bị thu hẹp hoặc cấm xe tải lớn.
- Phân tích hướng Tây Bắc có thể gây nóng mùa hè, cần giải pháp chống nóng hợp lý.
- Kiểm tra tiện ích xung quanh (chợ, trường học, công viên) có thật sự thuận tiện và không có quy hoạch xấu trong tương lai.
