Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 3 tầng, diện tích đất 16m² (4x4m) được rao bán với giá 1,89 tỷ đồng, tương đương 118,12 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá khá cao cho khu vực Phường 15, Quận Tân Bình, nhất là với nhà trong hẻm nhỏ 2m. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà xây mới 3 tầng với 2 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, nội thất cao cấp và sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ.
So sánh với chi phí xây dựng hiện nay khoảng 6,5 triệu/m² sàn, căn nhà có tổng diện tích sàn ~48m² (3 tầng x 16m²). Chi phí xây dựng thô + hoàn thiện dao động 312 triệu – 336 triệu, do đó phần giá trị còn lại (~1,55 tỷ) phản ánh giá đất và vị trí.
Vị trí gần sân bay, chợ Tân Sơn, tuyến đường Trường Chinh và nhà ga T3 giúp đất tăng giá trị. Tuy nhiên, diện tích nhỏ, hẻm chỉ 2m gây hạn chế khả năng đi lại và đỗ xe.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại có dấu hiệu được đẩy cao khoảng 20-25% so với giá thị trường hẻm nhỏ cùng khu vực. Người mua cần thương lượng giảm giá, hoặc cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 3 tầng kết cấu chắc chắn, nội thất cao cấp, có 3 phòng vệ sinh phù hợp gia đình nhỏ.
- Hẻm 2m sạch sẽ, gần mặt tiền Phạm Văn Bạch, thuận tiện di chuyển ra Trường Chinh và sân bay Tân Sơn Nhất.
- Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, pháp lý rõ ràng, thuận lợi sang tên, tránh rủi ro pháp lý.
- Vị trí gần các tiện ích như chợ, trường học, nhà ga, thuận tiện sinh hoạt và giao thông.
Điểm độc bản là vị trí sát sân bay với đầy đủ tiện ích nhưng vẫn có nhà mới xây, nội thất hoàn thiện ngay, rất phù hợp với người cần nhà ở liền.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dạng căn hộ cao cấp nhỏ. Hẻm nhỏ không thuận tiện làm văn phòng hay kho xưởng. Với diện tích hạn chế, xây dựng lại mở rộng gần như không khả thi. Nếu mua đầu tư, cần giữ lâu dài chờ tăng giá đất khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m, P15) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Phạm Văn Bạch) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 16 m² (4×4) | 20 m² (4×5) | 18 m² (3.6×5) |
| Giá bán | 1,89 tỷ | 1,8 tỷ | 2,3 tỷ |
| Giá/m² đất | 118,12 triệu | 90 triệu | 127 triệu |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm 2m | Hẻm 4m | Mặt tiền |
| Kết cấu | 3 tầng, nội thất cao cấp | 2 tầng, nhà cũ | 3 tầng, mới |
| Pháp lý | Sổ riêng, hoàn công đủ | Sổ riêng | Sổ riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: tuy nội thất cao cấp, nhưng diện tích nhỏ, nên lưu ý các điểm thấm dột, nứt tường, hệ thống điện nước.
- Do hẻm chỉ 2m, kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh tình trạng đi lại khó khăn, đặc biệt với xe máy và xe cứu hỏa.
- Xem lại quy hoạch chi tiết phường 15, tránh trường hợp sau này mở rộng đường hoặc di dời ảnh hưởng quyền sử dụng đất.
- Pháp lý đã có sổ hồng riêng, nhưng cần kiểm tra kỹ thông tin sang tên, không có tranh chấp hay thế chấp ngân hàng.
