Thẩm định giá trị thực:
Diện tích 62,4 m² với mặt tiền 4,3m và chiều dài 14,5m, vị trí đất thuộc hẻm ô tô rộng 5m tại khu vực Lê Văn Lương, Phường Thọ Quang, Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng. Giá bán 5,75 tỷ đồng tương đương khoảng 92,15 triệu/m² – mức giá khá cao so với đất trong hẻm, dù hẻm ô tô tải rộng là điểm cộng hiếm có.
So sánh với giá đất mặt tiền đường lớn cùng quận Sơn Trà thường dao động từ 80-110 triệu/m² tùy vị trí, đất trong hẻm thông thường có giá thấp hơn từ 15-25% do hạn chế về tiện ích và tầm nhìn. Ở đây, giá đất hẻm đã gần sát ngưỡng đất mặt tiền, thể hiện sự “ngáo giá” khoảng 15-20% do vị trí gần biển và thuận tiện giao thông.
Nếu tính toán xây dựng, diện tích nhỏ, mặt tiền hẹp 4,3m hạn chế tối đa chiều rộng xây dựng, chỉ phù hợp xây nhà ống 1 trệt 2-3 tầng hoặc căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ. Chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng sàn xây dựng tối đa ~180m² (tầng 3), chi phí xây dựng tầm 1,3-1,5 tỷ đồng. Giá đất cao khiến tổng đầu tư lên tới gần 7 tỷ cho căn nhà mới.
Nhận xét: Giá bán hiện tại có dấu hiệu bị đẩy cao, khoảng 15-20% so với tiềm năng thực tế của lô đất trong hẻm, người mua cần thận trọng và thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để phù hợp với mặt bằng chung.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc hẻm 5m ô tô tải vào tận nơi: hiếm trong khu vực, thuận tiện vận chuyển, xây dựng và sinh hoạt.
- Vị trí cách biển chỉ 500m, gần chợ Mai, chợ Chiều, trường học các cấp, thuận lợi cho đời sống gia đình và khai thác căn hộ dịch vụ.
- Giao thông kết nối linh hoạt với các tuyến đường chính Lê Đức Thọ, Ngô Quyền, Hoàng Sa.
- Khu dân cư đông đúc, có không gian thoáng mát, an ninh tốt.
- Sổ đỏ đã có, pháp lý rõ ràng, công chứng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và đặc điểm hiện tại, lô đất phù hợp nhất cho:
- Ở thực: Nhà nhỏ 1 trệt 2-3 tầng phù hợp gia đình trẻ, gần biển tiện ích đầy đủ.
- Đầu tư xây căn hộ dịch vụ cho thuê: Gần biển, khu du lịch, thu hút khách thuê ngắn hạn, tạo dòng tiền ổn định.
- Đầu tư giữ tiền: Giá đất có thể tăng dần theo thời gian do vị trí đẹp gần biển và hạ tầng phát triển.
- Không phù hợp xây kho xưởng do khu dân cư đông đúc và diện tích nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Lương, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Sa, mặt tiền 5m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 62,4 | 65 | 60 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 92,15 | 80 | 110 |
| Vị trí | Hẻm ô tô 5m, lô góc, gần biển 500m | Hẻm ô tô 4m, cách biển 700m | Mặt tiền đường lớn, cách biển 900m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, trường học, trung tâm Sơn Trà | Chợ, trường học | Trung tâm, chợ, dịch vụ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ (đảm bảo không vướng quy hoạch, tranh chấp, bảo vệ quyền sử dụng đất).
- Đánh giá tiềm năng phát triển hẻm 5m có giữ được quy hoạch hiện trạng không, tránh bị thu hẹp hay thay đổi.
- Kiểm tra hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, đường nội bộ) có đầy đủ và ổn định.
- Xem xét hướng đất và phong thủy (hẻm góc có thể thuận lợi hoặc gây hạn chế về ánh sáng, gió).
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô tải trong hẻm, tránh gây khó khăn trong sinh hoạt và vận chuyển.
- Ghi nhận tình trạng an ninh khu vực và mức độ phát triển dân cư xung quanh.
