Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư tại 583 Nguyễn Trãi, Phường Văn Quán, Quận Hà Đông có diện tích 100 m² với 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh. Giá thuê được chào ở mức 12 triệu đồng/tháng, tương đương 120.000 đồng/m²/tháng. Với khu vực Hà Đông, mức giá thuê căn hộ 3 phòng ngủ, nội thất đầy đủ thường dao động từ 10-13 triệu đồng/tháng tùy vị trí và chất lượng tòa nhà.
Block CT1 là một trong các block đã xây dựng lâu, nên căn hộ có thể thuộc dạng nhà cũ hoặc trung bình khá. Chi phí dịch vụ 400.000 đồng/tháng là mức hợp lý, điện nước tính theo giá dân sinh.
Nhận xét về giá: Mức 12 triệu/tháng là mức giá nằm ở tầm trung-cao của khu vực, không quá rẻ nhưng cũng không quá cao so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, nếu so sánh với các căn hộ mới, cao cấp hơn cùng khu vực, giá có thể cao hơn khoảng 10-15% do nội thất không phải mới và tòa nhà đã vận hành lâu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích rộng 100 m² với bố trí 3 phòng ngủ, phù hợp gia đình đông người hoặc cần không gian làm việc tại nhà.
- Nội thất đầy đủ, có điều hòa, máy giặt, bếp từ đôi và tủ lạnh, giúp người thuê tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Tầng 4, nên có độ thoáng và ít bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn từ mặt đường Nguyễn Trãi.
- Vị trí gần trung tâm Hà Đông, thuận tiện đi lại, an ninh tốt, khu vực yên tĩnh phù hợp cho gia đình hoặc làm việc online.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền. Với nội thất đầy đủ và vị trí thuận lợi, người thuê nhanh chóng ổn định cuộc sống hoặc cho thuê lại với giá tốt. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do thuộc chung cư, không thể tái cấu trúc lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Chung cư B2 Văn Quán) | Đối thủ 2 (Chung cư CT2 Văn Quán) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² | 90 m² | 110 m² |
| Phòng ngủ | 3 | 3 | 3 |
| Tầng | 4 | 5 | 6 |
| Nội thất | Đầy đủ, trung bình | Đầy đủ, mới hơn | Đơn giản, trống |
| Giá thuê/tháng | 12 triệu | 13 triệu | 10 triệu |
| Chi phí dịch vụ | 400k | 450k | 350k |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc và các điều khoản về thanh toán, tránh rủi ro tranh chấp.
- Do căn hộ thuộc block CT1 đã xây lâu, kiểm tra hệ thống điện nước, thiết bị điều hòa, máy giặt còn hoạt động tốt không.
- Xác minh rõ ràng về phí dịch vụ hàng tháng và quy định chung cư để tránh phát sinh chi phí bất ngờ.
- Kiểm tra mức độ cách âm, ánh sáng tự nhiên ở tầng 4, tránh tình trạng ẩm thấp hoặc quá ồn ào.
