Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 80 m², giá bán 18,5 tỷ đồng tương đương 231,25 triệu/m² đất thổ cư tại khu vực Nguyễn Gia Trí, Bình Thạnh. Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung đất hẻm trong quận Bình Thạnh, nơi giá đất hẻm trung bình thường dao động từ 120 – 160 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Nhà hiện trạng gồm trệt + 3 lầu, tổng 10 phòng ngủ, phù hợp làm nhà trọ hoặc căn hộ dịch vụ. Nếu tính chi phí xây mới theo chuẩn nhà cao tầng hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), tổng diện tích sàn khoảng 320 m² (80 m² x 4 tầng) sẽ có chi phí xây dựng khoảng 2 – 2,2 tỷ đồng. Giá nhà cũ hiện tại 18,5 tỷ chủ yếu do giá đất đẩy cao, không tương xứng với giá trị kết cấu.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang bị đẩy cao khoảng 30-40% so với mặt bằng khu vực tương đương. Người mua cần thận trọng, không nên vội xuống tiền khi chưa thẩm định kỹ pháp lý và hiện trạng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần Đại học Hutech và Ngoại Thương, thuận tiện cho thuê sinh viên hoặc nhân viên văn phòng.
- Nhà có 10 phòng ngủ, rất phù hợp mô hình căn hộ dịch vụ hoặc nhà trọ cho thuê dòng tiền cao.
- Hẻm 69 Nguyễn Gia Trí có thể là hẻm xe hơi nhưng cần kiểm tra kỹ về diện tích hẻm và khả năng quay đầu xe, di chuyển lớn.
- Pháp lý đầy đủ, có sổ đỏ rõ ràng, giảm thiểu rủi ro.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với 10 phòng ngủ và vị trí gần các trường đại học lớn, căn nhà phù hợp nhất để cho thuê dài hạn hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ, giúp tạo dòng tiền ổn định khoảng 60 triệu/tháng như hiện tại.
Nếu có kinh phí, nhà đầu tư có thể cải tạo hoặc xây mới để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại sau này.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 75 Nguyễn Gia Trí) | Đối thủ 2 (Hẻm 40 Ung Văn Khiêm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 80 m² | 75 m² | 85 m² |
| Giá bán | 18,5 tỷ (231,25 tr/m²) | 13,5 tỷ (180 tr/m²) | 15 tỷ (176 tr/m²) |
| Kết cấu | Trệt + 3 lầu, 10 phòng | Trệt + 2 lầu, 6 phòng | Nhà mới 4 tầng, 8 phòng |
| Vị trí | Gần Hutech, Ngoại Thương | Gần Hutech, hẻm rộng hơn | Gần Ung Văn Khiêm, khu dân cư sầm uất |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Thu nhập cho thuê | 60 triệu/tháng | 45 triệu/tháng | 50 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra lại giấy tờ sở hữu, quy hoạch, tránh trường hợp vướng lộ giới hoặc quy hoạch treo.
- Thẩm định hiện trạng nhà có cũ, có xuống cấp cần sửa chữa hay không, đặc biệt hệ thống điện nước và kết cấu chịu lực.
- Xác minh thực tế về hẻm: chiều rộng, khả năng đậu xe và quay đầu xe, điều này ảnh hưởng lớn đến giá trị và khả năng khai thác.
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại để đảm bảo không có ràng buộc pháp lý phức tạp.
