Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 30m² tại Phố Nghĩa Dũng, Phường Phúc Xá, Quận Ba Đình, Hà Nội được rao thuê với giá 3 triệu đồng/tháng. Như vậy, đơn giá thuê đạt khoảng 100.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến trong khu vực trung tâm Ba Đình, nơi giá thuê phòng trọ thường dao động từ 90.000 – 130.000 đồng/m² tùy vị trí và chất lượng.
Phòng ở tầng 5, có nội thất cao cấp, khép kín, thoáng mát và sạch sẽ, phù hợp tiêu chuẩn thuê ở lâu dài. Tiền điện tính 3.500 đồng/số và nước 40.000 đồng/người là mức giá hợp lý, không bị đội lên quá mức.
Nhận xét về giá: Giá 3 triệu/tháng là mức trung bình khá, không quá cao so với chất lượng và vị trí. Tuy nhiên, cần kiểm tra thêm điều kiện thang bộ (có thang máy hay không), an ninh và tiện ích xung quanh để xác định có phù hợp nhu cầu hay không.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận Ba Đình, gần nhiều văn phòng, trường học, thuận tiện đi lại.
- Phòng có nội thất cao cấp, khép kín, tạo sự riêng tư và thoải mái, phù hợp cả sinh viên và người đi làm.
- Tầng 5 có thể ít ồn ào hơn so với tầng trệt hoặc tầng 1, giúp không gian yên tĩnh hơn.
- Tiền điện, nước thu theo giá thực, không bị tính thêm phí ảo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt với người đi làm hoặc sinh viên có nhu cầu ổn định lâu dài. Ngoài ra, có thể cho thuê lại với mức giá tương đương hoặc cao hơn nếu giữ phòng sạch sẽ, nội thất đầy đủ. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích nhỏ và thuộc khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Đội Cấn) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Kim Mã) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 25 m² | 35 m² |
| Giá thuê | 3.000.000 đ/tháng | 2.800.000 đ/tháng | 3.200.000 đ/tháng |
| Nội thất | Cao cấp | Trung bình | Cao cấp |
| Vị trí | Phố Nghĩa Dũng, Ba Đình | Đội Cấn, Ba Đình | Kim Mã, Ba Đình |
| Khép kín | Có | Không | Có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hệ thống thang bộ, đặc biệt nếu không có thang máy để tránh khó khăn khi lên tầng 5.
- Đánh giá an ninh khu vực và tòa nhà, tránh trường hợp tòa nhà dễ xảy ra mất trộm hoặc không có bảo vệ.
- Xác minh rõ ràng về hợp đồng thuê, tránh trường hợp chủ nhà thay đổi điều khoản hoặc tăng giá đột ngột.
- Kiểm tra các chi tiết nội thất cao cấp thực tế, tránh tình trạng quảng cáo quá mức so với thực tế.
- Đảm bảo không có vấn đề về tiếng ồn, ánh sáng và thông gió do tầng cao và vị trí phòng.
