Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng với diện tích đất 105m², mặt tiền 5m, chiều dài 21m tại đường Trà Khê 8, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Tuy nhiên, dữ liệu mô tả số tầng là 1, có thể do nhầm lẫn, nhưng dựa trên mô tả nhà 2 tầng sẽ tính theo 2 tầng. Tổng diện tích sàn ước tính khoảng 210m² (105m² x 2 tầng). Giá thuê 9 triệu/tháng tương đương ~42.800 đồng/m²/tháng (9 triệu / 210m²), mức giá này khá hợp lý so với khu vực xung quanh, nơi thuê nhà 2 tầng có mặt tiền gần trường FPT và Cao đẳng Du lịch.
So với thị trường thuê nhà tại Ngũ Hành Sơn, mức giá này nằm ở tầm trung. Nếu tính chi phí đầu tư xây dựng mới nhà 2 tầng khoảng 6-7 triệu/m² thì chi phí vốn để sở hữu căn nhà tương đương vài tỷ đồng, giá thuê 9 triệu/tháng phù hợp với kỳ vọng lợi nhuận cho thuê 5-6%/năm.
Nhận xét giá: Giá thuê 9 triệu/tháng ở vị trí này là hợp lý, không quá cao so với mặt bằng chung, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần khu FPT và trường Cao đẳng Du lịch – thuận tiện cho sinh viên, nhân viên làm việc tại FPT, tạo nguồn khách thuê ổn định.
- Đường trước nhà rộng 5.5m, thuận lợi cho xe ô tô ra vào, hiếm nhà hẻm nhỏ trong khu vực.
- Nhà có sân để xe và sân phơi riêng biệt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tiện nghi.
- Nội thất đầy đủ, giúp người thuê tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực và cho thuê lâu dài, đặc biệt hướng tới đối tượng sinh viên, cán bộ nhân viên FPT hoặc trường Cao đẳng Du lịch. Với 2 phòng ngủ và phòng khách rộng rãi, căn nhà cũng có thể dùng làm văn phòng nhỏ hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn hạn.
Đầu tư xây lại không cần thiết nếu nhà còn tốt và nội thất cơ bản đáp ứng nhu cầu, tránh phát sinh chi phí lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trà Khê 6) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 105 m² | 100 m² | 120 m² |
| Số tầng | 2 tầng | 2 tầng | 1 tầng |
| Phòng ngủ | 2 phòng | 3 phòng | 2 phòng |
| Đường trước nhà | 5.5 m | 4 m (hẻm) | 7 m (mặt tiền) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 9 | 7.5 | 12 |
| Vị trí | Gần FPT, trường Cao đẳng | Hẻm nhỏ, cách FPT 1km | Mặt tiền chính, xa FPT hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ, đặc biệt hệ thống điện nước, tránh sửa chữa lớn phát sinh.
- Xác minh rõ ràng số tầng thực tế (1 hay 2 tầng) để tránh hiểu nhầm khi thuê.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ đỏ đã có sẵn – điểm cộng lớn.
- Khảo sát tiếng ồn hoặc môi trường xung quanh, nhất là cạnh khu công nghệ FPT có thể có hoạt động ban đêm.
- Xem xét khả năng quay đầu xe và đỗ xe trong khu vực, đường 5.5m khá rộng nhưng cần kiểm tra thực tế.
