Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kinh doanh cho thuê trên đường Trần Hưng Đạo, quận Sơn Trà có diện tích đất 300m², diện tích sử dụng 500m² (2 tầng trống suốt trong tòa building 7 tầng). Giá thuê 110 triệu/tháng, tương đương 220.000 đồng/m² sàn/tháng (110 triệu / 500 m²). Đây là mức giá thuê khá cao so với mặt bằng chung mặt bằng kinh doanh tại khu vực Sơn Trà hiện nay, nơi các mặt bằng tương tự thường dao động từ 150.000 – 180.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí.
Xét về kết cấu, mặt bằng nằm trong một tòa building 7 tầng, được trang bị điều hòa và PCCC đầy đủ, phù hợp tiêu chuẩn văn phòng và showroom hiện đại. So với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m²), giá thuê này phản ánh vị trí đắc địa hơn là chất lượng công trình.
Tuy nhiên, cần lưu ý dữ liệu diện tích đất 3000m² trong mô tả dữ liệu chính xác là sai lệch nghiêm trọng (có thể do nhập liệu). Thực tế mô tả chi tiết mặt bằng chỉ 300m² đất, 500m² sàn sử dụng, đây là yếu tố cần kiểm tra lại với chủ nhà để tránh hiểu lầm.
Kết luận: Giá thuê đang có dấu hiệu cường điệu khoảng 20-30% so với thị trường cùng phân khúc tại Sơn Trà. Người thuê nên thương lượng để giảm giá hoặc đàm phán các điều kiện thuê phù hợp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: Mặt tiền 15m ngay đối diện Chung cư Monarchy và cổng chính Euro Villa, khu vực đông dân cư, thuận tiện giao thông và tầm nhìn.
- Diện tích sử dụng lớn: 2 tầng trống suốt rộng 500m² phù hợp nhiều loại hình kinh doanh quy mô lớn như showroom, nhà hàng, văn phòng.
- Trang bị đồng bộ: Điều hòa, PCCC đầy đủ đảm bảo an toàn và tiện nghi, phù hợp tiêu chuẩn mặt bằng văn phòng cao cấp.
- Vỉa hè rộng 12m: Thuận tiện đỗ xe, tiếp cận khách hàng dễ dàng, phù hợp kinh doanh dịch vụ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này rất phù hợp để mở showroom quy mô lớn hoặc nhà hàng cao cấp tận dụng vị trí mặt tiền đẹp, dân cư đông đúc và các tiện ích hiện đại của tòa building. Ngoài ra cũng có thể khai thác làm văn phòng đại diện hoặc trung tâm dịch vụ khách hàng với diện tích lớn và trang thiết bị đồng bộ.
Với mức giá hiện tại, khai thác cho thuê lại từng phần hoặc làm chuỗi kinh doanh dịch vụ có thể giúp người thuê tối ưu dòng tiền. Tuy nhiên nếu chủ động đầu tư lại hoặc chia nhỏ mặt bằng thì cần cân nhắc chi phí cải tạo.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hồ Nghinh) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Trần Hưng Đạo, mặt tiền 15m | Mặt tiền 10m, gần biển, khu du lịch | Mặt tiền 12m, khu dân cư đông, gần cảng |
| Diện tích sử dụng (m²) | 500 (2 tầng) | 400 (1 tầng) | 600 (3 tầng) |
| Trang thiết bị | Điều hòa, PCCC đầy đủ | Điều hòa cơ bản, PCCC chưa hoàn chỉnh | Đầy đủ, hiện đại |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 110 (chưa VAT) | 70 (chưa VAT) | 130 (chưa VAT) |
| Tiện ích | Vỉa hè 12m, đối diện chung cư, đông dân cư | Gần biển, nhiều khách du lịch | Gần cảng, thuận tiện logistics |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra lại diện tích thực do dữ liệu 3000m² có thể sai lệch nghiêm trọng.
- Xác minh giấy tờ pháp lý, đảm bảo tòa building có giấy phép xây dựng và kinh doanh đầy đủ.
- Kiểm tra hợp đồng thuê, điều khoản sửa chữa, bảo trì trang thiết bị điều hòa và PCCC.
- Đánh giá tình trạng kết cấu tòa nhà (nếu có thể), đặc biệt khu vực mặt bằng cho thuê.
- Kiểm tra tính pháp lý về quy hoạch khu vực, tránh các quy hoạch gây ảnh hưởng lâu dài.
