Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng BTCT với diện tích đất 50m² (4.8m x 10.5m), tổng diện tích sàn khoảng 250m² (5 tầng x 50m²). Giá chào bán 11,8 tỷ tương đương ~236 triệu/m² sàn, khá cao so với mặt bằng khu vực Tân Bình.
So sánh chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6 – 7 triệu/m² hoàn thiện), tổng chi phí xây mới ước tính 1,5 – 1,75 tỷ cho 250m² sàn. Giá nhà cũ 11,8 tỷ là mức chênh lệch rất lớn do vị trí mặt tiền đường kinh doanh đắt giá.
Điều cần lưu ý là nhà có thiết kế hiện đại, nội thất cao cấp, mỗi phòng đều có bếp, máy lạnh, tủ lạnh, phù hợp cho cho thuê văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ, mặt tiền chỉ chưa đến 5m, nhà nở hậu nhẹ nên giới hạn khả năng mở rộng, cải tạo.
Nhận xét giá: Giá 236 triệu/m² sàn là mức cao, gần như giá đất mặt tiền khu vực này, phản ánh tiềm năng kinh doanh tốt nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Lưu Nhân Chú, đường kinh doanh sầm uất gần sân bay Tân Sơn Nhất (chỉ 2km), rất thuận tiện cho khách thuê phục vụ dịch vụ lưu trú, văn phòng.
- Nhà BTCT 5 tầng, thiết kế nhiều phòng (11 phòng ngủ, 11 WC), mỗi phòng có bếp và nội thất đầy đủ, rất hiếm trên thị trường giúp khai thác đa dạng mục đích.
- Hẻm xe hơi, nhà nở hậu nên có thêm không gian phía sau, thuận tiện cho việc để xe hoặc mở rộng.
- Khu dân cư hiện hữu, hàng xóm thân thiện, tiện ích xung quanh đầy đủ trong bán kính 100m.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để:
- Cho thuê dòng tiền: với 11 phòng ngủ và bếp riêng, có thể khai thác làm căn hộ dịch vụ, nhà trọ cao cấp hoặc văn phòng cho thuê, tạo nguồn thu ổn định và cao.
- Đầu tư xây lại:
- Ở thực:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trường Chinh) | Đối thủ 2 (Đường Cộng Hòa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 50 (4.8×10.5) | 54 (5×10.8) | 45 (4.5×10) |
| Số tầng | 5 | 4 | 6 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11.8 | 10.5 | 13 |
| Đơn giá/m² đất (tỷ/m²) | ~0.236 | ~0.194 | ~0.289 |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, hoàn công | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
| Hướng | Nhà nở hậu | Thẳng | Thẳng |
| Tiện ích xung quanh | Gần sân bay, tiện ích đầy đủ | Gần chợ, tiện ích trung tâm | Gần sân bay, khu kinh doanh sầm uất |
| Đặc điểm nổi bật | 11 phòng riêng biệt, nội thất cao cấp | Nhà mặt tiền, diện tích lớn hơn | Nhà mới xây, 6 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu BTCT sau 5 năm sử dụng, xem có dấu hiệu xuống cấp, thấm dột hay kết cấu yếu không.
- Xác minh quy hoạch đường Lưu Nhân Chú, đặc biệt kế hoạch mở rộng hay thay đổi quy hoạch có thể ảnh hưởng giá trị tài sản.
- Kiểm tra tính pháp lý sổ hồng, xem đã hoàn công đúng diện tích, không tranh chấp, không bị lộ giới.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm xe hơi, đảm bảo thuận tiện cho việc kinh doanh và sinh hoạt.
- Đánh giá phong thủy nhà nở hậu, tránh các điểm xấu như hẻm cụt hoặc hướng xung quanh có thể ảnh hưởng tài vận.
