Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng cho thuê diện tích 160 m², giá thuê 9,5 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 59.375 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến tại khu vực Sơn Trà, Đà Nẵng, đặc biệt ở các vị trí gần ngã tư có lưu lượng người qua lại cao. Nhà cấp 4 mới, tráng nền sạch sẽ, hoàn thiện cơ bản phù hợp ngay để kinh doanh.
So với chi phí xây dựng mới mặt bằng kinh doanh (khoảng 6-7 triệu/m² cho xây dựng mới), việc thuê với mức giá này là hợp lý, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu. Giá thuê không có dấu hiệu bị đẩy quá cao so với khu vực (thường dao động 50.000 – 70.000 đồng/m² tùy vị trí).
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở mức hợp lý, không bị ngáo giá hay rẻ bất thường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc ngã tư đường 7,5m – tầm nhìn tốt, dễ dàng tiếp cận khách hàng, thuận tiện cho kinh doanh.
- Khu vực đông dân cư và có khách du lịch, rất thích hợp cho các mô hình quán cafe, nước ép, ăn sáng – nhóm khách hàng đa dạng.
- Nhà cấp 4 mới, nền tráng sạch sẽ, hoàn thiện cơ bản nên giảm chi phí sửa chữa ban đầu.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ – giúp giảm thiểu rủi ro về mặt giấy tờ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để kinh doanh dịch vụ F&B (quán cafe, nước ép, ăn sáng) hoặc mô hình bán lẻ nhỏ. Với vị trí ngã tư và diện tích rộng, có thể tận dụng làm quán có không gian ngoài trời hoặc thêm bàn ghế vỉa hè. Cho thuê lâu dài 3-5 năm là lợi thế để xây dựng thương hiệu ổn định. Không phù hợp làm kho xưởng do khu vực dân cư đông đúc và mặt đường nhỏ chỉ 7,5m.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Sa, Sơn Trà) | Đối thủ 2 (Đường Trần Hưng Đạo, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 160 m² | 130 m² | 180 m² |
| Vị trí | Góc ngã tư đường 7,5m | Đường chính, mặt tiền 5m | Gần biển, đường 10m |
| Giá thuê (đồng/tháng) | 9,500,000 | 8,000,000 | 12,000,000 |
| Giá thuê/m² (đồng) | 59,375 | 61,538 | 66,666 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Chưa rõ ràng | Đã có sổ |
| Tình trạng nhà | Nhà cấp 4 mới, hoàn thiện cơ bản | Nhà cũ, chưa hoàn thiện | Nhà mới xây |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ vị trí cọc, đảm bảo không bị vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án công cộng.
- Xác minh giấy tờ sổ đỏ bản chính, tránh tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Do nhà cấp 4 mới nên vẫn cần kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, chống thấm, hệ thống điện nước.
- Đường 7,5m tương đối nhỏ, nên kiểm tra khả năng đỗ xe, quay đầu xe cho khách ra vào thuận tiện.
- Xác nhận lại mục đích sử dụng đất và giấy phép kinh doanh phù hợp với loại hình dự kiến.
