Thẩm định giá trị thực:
Tòa nhà 4 tầng 1 tum với 2 mặt tiền (5.5m và hơn 10m), diện tích sàn tầng 2 là 58m², tổng diện tích sử dụng có thể ước tính khoảng 200m² (tầng 1: 43m², tầng 2: 58m², tầng 3-4 mỗi tầng ~50m², tum nhỏ). Giá thuê 60 triệu/tháng tương đương khoảng 1 triệu đồng/m²/tháng (60 triệu / 58m² tầng 2), hoặc khoảng 300.000 – 350.000 đồng/m²/tháng nếu tính trên tổng diện tích sàn toàn nhà.
So với mặt bằng kinh doanh tại khu vực Thanh Xuân, đặc biệt mặt tiền phố Lê Trọng Tấn, mức giá này là khá cao, bởi khu vực này đang phát triển nhưng chưa phải trung tâm thương mại sầm uất như Cầu Giấy hay Đống Đa. Tuy nhiên, ưu điểm nhà mới xây, 2 mặt tiền rộng, ô tô đậu cửa, ngõ rộng và có sẵn nội thất cơ bản góp phần nâng cao giá trị sử dụng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 60 triệu/tháng là mức cao, có thể đang bị định giá nhỉnh hơn 15-20% so với các mặt bằng tương đương trong khu vực. Người thuê nên cân nhắc đàm phán giảm giá hoặc yêu cầu gia tăng quyền lợi kèm theo (ưu tiên thuê lâu dài, miễn phí sửa chữa, cải tạo).
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hai mặt tiền lớn (5.5m và hơn 10m) giúp tăng khả năng tiếp cận khách hàng cũng như quảng bá thương hiệu trực tiếp.
- Ngõ rộng, ô tô đỗ thoải mái – rất hiếm khu vực trung tâm Hà Nội, thuận tiện cho vận chuyển hàng hóa và khách ghé.
- Nhà mới xây, nội thất cơ bản hoàn thiện giúp tiết kiệm chi phí cải tạo ban đầu.
- Vị trí gần trường học, bệnh viện, chợ – tạo lượng khách hàng tiềm năng đa dạng.
- Hệ thống vệ sinh khép kín mỗi tầng thuận tiện cho thuê văn phòng hoặc làm mặt bằng kinh doanh chia nhỏ.
- Hướng Đông Bắc, phù hợp phong thủy kinh doanh theo nhiều quan điểm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất với mô hình kinh doanh hoặc văn phòng cho thuê cao cấp: showroom, cửa hàng thời trang, văn phòng công ty hoặc đào tạo, trung tâm ngoại ngữ. Với tầng 1-2 thông tầng rộng rãi, có thể tạo không gian trưng bày lớn, các tầng trên chia phòng linh hoạt cho nhân viên, phòng họp hoặc kho nhỏ.
Do vị trí và kết cấu, không phù hợp làm kho xưởng do không có bãi đỗ xe lớn hoặc mặt bằng rộng. Đầu tư xây lại cũng không cần thiết vì nhà mới xây, nội thất đã hoàn thiện cơ bản.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng Phố Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) | Đối thủ 2 (Mặt bằng Phố Khương Trung, Thanh Xuân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn (m²) | 58 (tầng 2), tổng ~200 | 50 – 70 (mặt bằng 1 tầng) | 60 (1 tầng), không thông tầng |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 60 | 45 – 50 | 40 – 45 |
| Vị trí | Ngõ rộng, 2 mặt tiền | Mặt tiền chính phố, 1 mặt tiền | Ngõ nhỏ, 1 mặt tiền |
| Nội thất | Hoàn thiện cơ bản, nhà mới | Cũ, cần cải tạo | Cơ bản, nhà cũ |
| Tiện ích xung quanh | Gần trường học, bệnh viện, chợ | Gần trung tâm thương mại | Gần chợ, trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê về thời gian cam kết, điều khoản tăng giá, trách nhiệm bảo trì.
- Xác minh giấy phép kinh doanh, sổ đỏ đất và quyền sử dụng nhà đất rõ ràng, tránh rủi ro pháp lý.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa, hệ thống phòng cháy chữa cháy để đảm bảo hoạt động kinh doanh an toàn.
- Kiểm tra kỹ chất lượng thi công, các điểm tiếp giáp giữa tầng 1 và 2 do thông tầng có thể ảnh hưởng kết cấu.
- Xem xét quy hoạch khu vực trong tương lai để tránh bị ảnh hưởng bởi giải tỏa hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Do ngõ rộng nhưng vẫn cần kiểm tra quy định đỗ xe và lưu thông ô tô, tránh trường hợp ngõ bị hạn chế sau này.
