Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng diện tích 540 m² tại vị trí mặt tiền đường Thảo Điền – Phường Thảo Điền, Thành phố Thủ Đức, vốn là khu vực sầm uất với nhiều cửa hàng, nhà hàng, cà phê, showroom cao cấp. Giá thuê 89 triệu/tháng tương đương khoảng 165.000 đồng/m²/tháng.
Thị trường mặt bằng kinh doanh mặt tiền Thảo Điền hiện nay có giá thuê dao động từ 150.000 – 250.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu. Mặt bằng này có kết cấu 1 tầng, trống suốt, rất phù hợp kinh doanh đa dạng nhưng chưa có hạng mục xây dựng phụ trợ hay tầng lầu tăng diện tích sử dụng. Xét về giá thuê, mức 89 triệu/tháng là mức trung bình – hơi thấp so với mặt bằng chung của các mặt tiền lớn tại Thảo Điền.
Tuy nhiên, cần lưu ý: Mặt bằng một tầng, chưa có trang bị nội thất, không có bãi đậu xe riêng, chưa rõ mặt tiền rộng bao nhiêu mét (chỉ biết tổng diện tích 20m x 27m). Nếu mặt tiền thực tế hẹp dưới 10m thì giá thuê có thể bị đánh giá cao. Ngoài ra, nếu mặt bằng chưa được cải tạo, cần thêm chi phí đầu tư trang trí, setup.
Nhận xét về giá: Giá thuê 89 triệu/tháng là mức tạm chấp nhận được, không quá cao, có thể thương lượng giảm nếu chủ nhà muốn cho thuê lâu dài hoặc thanh toán trước nhiều tháng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường lớn Thảo Điền – khu vực phát triển mạnh, nhiều thương hiệu nổi tiếng và khách nước ngoài.
- Diện tích lớn 540 m², thuận lợi cho các mô hình kinh doanh cần mặt bằng rộng như nhà hàng sân vườn, showroom lớn, cà phê không gian mở.
- Kết cấu 1 tầng trống suốt, dễ dàng thiết kế và bố trí theo ý muốn khách thuê.
Điểm hạn chế có thể là chưa có thông tin về hạ tầng phụ trợ như bãi đậu xe, hệ thống điện nước, phòng vệ sinh, hoặc có thể vị trí mặt tiền không quá rộng nên sẽ hạn chế tầm nhìn thương hiệu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất với mô hình nhà hàng, cà phê sân vườn hoặc showroom cao cấp cần không gian rộng, thoáng. Nếu đầu tư bài bản, có thể khai thác cho thuê lại từng phần hoặc tổ chức sự kiện. Mặt bằng này không thích hợp làm kho xưởng do vị trí mặt tiền đắt đỏ và quy hoạch khu vực Thảo Điền là thương mại – dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Thảo Điền, 300m²) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Thảo Điền, 600m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 540 m² | 300 m² | 600 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 89 | 60 | 150 |
| Đơn giá/m² | 165.000 đ | 200.000 đ | 250.000 đ |
| Kết cấu | 1 tầng trống suốt | 2 tầng, đã trang bị | 1 tầng, có sân vườn |
| Phù hợp | Nhà hàng, cà phê sân vườn, showroom | Cửa hàng thời trang | Nhà hàng sân vườn cao cấp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rõ mặt tiền thực tế là bao nhiêu mét, vì đây là yếu tố quyết định giá trị mặt bằng.
- Xác minh giấy tờ pháp lý, hiện đã có sổ nhưng cần kiểm tra diện tích ghi trong sổ có trùng khớp thực tế không.
- Đánh giá hiện trạng bên trong: hệ thống điện nước, điều kiện vệ sinh, khả năng đậu xe và tiếp cận khách hàng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến việc mở rộng đường hoặc hạn chế xây dựng tầng cao.
- Thương lượng giá thuê, đề xuất giảm khoảng 5-10% nếu có thể để bù chi phí đầu tư cải tạo mặt bằng.
