Thẩm định giá trị thực:
Căn phòng trọ diện tích khoảng 40m², gồm 2 phòng trong đó có phòng lớn có phòng ngủ riêng, trang bị máy lạnh và nước nóng lạnh. Giá thuê được đề xuất là 3,2 triệu/tháng, tương đương khoảng 80.000đ/m²/tháng.
Đối chiếu với mặt bằng chung thuê phòng trọ tại Quận 7, đặc biệt khu vực gần cầu Him Lam, ĐH Tôn Đức Thắng và Lottemart, giá thuê phòng có máy lạnh thường dao động từ 3-4 triệu cho phòng 25-30m². Với diện tích rộng hơn 40m², mức 3,2 triệu là khá mềm, thể hiện mức giá hợp lý, không có dấu hiệu bị nâng giá quá cao.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê 3,2 triệu/tháng ở vị trí này là hợp lý và có thể xem là khá tốt so với khu vực, đặc biệt khi có sẵn tiện ích máy lạnh, nước nóng lạnh và diện tích rộng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí: Hẻm 1041/62 Trần Xuân Soạn, Phường Tân Hưng, Quận 7, khá an ninh, yên tĩnh, thuận tiện đi lại đến các điểm nóng như cầu Him Lam, ĐH Tôn Đức Thắng, Lottemart chỉ trong bán kính dưới 1km.
– Diện tích rộng 40m², có phòng ngủ riêng trong phòng lớn, phù hợp cho sinh viên hoặc người đi làm cần không gian riêng tư.
– Có máy lạnh và nước nóng lạnh, nâng cao chất lượng sinh hoạt so với nhiều phòng trọ giá tương đương trong khu vực chỉ có quạt hoặc không có phòng ngủ riêng.
– Hẻm không quá nhỏ, dễ đi lại, đảm bảo an ninh tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng trọ này phù hợp để ở thực tế hoặc cho thuê lại dòng tiền dài hạn với đối tượng là sinh viên, người đi làm văn phòng gần khu vực Quận 7.
Với diện tích và tiện nghi hiện tại, khách thuê có thể ký hợp đồng dài hạn để ổn định chỗ ở hoặc cho thuê lại, đảm bảo thu nhập đều đặn. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do là phòng trọ trong hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 25 m² | 30 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3,2 | 2,8 | 3,5 |
| Tiện nghi | Máy lạnh, nước nóng lạnh, phòng ngủ riêng | Quạt, không phòng ngủ riêng | Máy lạnh, phòng ngủ riêng |
| Vị trí | Hẻm rộng, gần cầu Him Lam, ĐH Tôn Đức Thắng | Hẻm nhỏ, cách trung tâm hơn 1km | Hẻm rộng, gần chợ Tân Hưng |
| An ninh | Tốt | Trung bình | Tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng máy lạnh và hệ thống nước nóng lạnh đang hoạt động tốt.
- Đánh giá an ninh hẻm, thời gian cao điểm có đảm bảo yên tĩnh và an toàn.
- Xem xét tình trạng phòng có bị ẩm mốc hoặc thấm dột không, nhất là phòng ngủ riêng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm và tình trạng giao thông hẻm vào giờ cao điểm.
- Xác nhận rõ ràng chủ nhà và hợp đồng thuê tránh rủi ro pháp lý khi ký kết.
