Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 59m², nhà xây 4 tầng (1 trệt + 2 lầu + sân thượng) với tổng diện tích sàn ước tính khoảng 230-240m² (5m x 13m x 4 tầng).
Giá bán 9,89 tỷ tương đương 167,63 triệu/m² đất và khoảng 41-43 triệu/m² sàn xây dựng.
So với giá thị trường Quận Tân Phú, nhà mặt tiền hoặc nhà hẻm lớn xe hơi thường dao động từ 130-150 triệu/m² đất cho vị trí trung tâm, riêng các căn góc 2 mặt thoáng có thể có giá trên 160 triệu/m² đất. Tuy nhiên, với nhà xây sẵn 4 tầng, nội thất cao cấp, giá xây mới hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng mới khoảng 1.5-1.7 tỷ cho 240m², phần còn lại chủ yếu là giá đất và vị trí.
Mức giá 9,89 tỷ được đánh giá là hơi cao so với mặt bằng chung Quận Tân Phú, khoảng 10-15% so với các căn tương đương, nhưng vẫn trong vùng có thể chấp nhận được nếu xét vị trí góc 2 mặt thoáng và hẻm ô tô tránh rộng 8m. Vì vậy, người mua cần thận trọng, không nên xuống tiền ngay mà cần xem xét kỹ thêm pháp lý và hiện trạng nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí góc 2 mặt thoáng giúp nhà nhận nhiều ánh sáng và thông gió, rất hiếm trong khu vực.
- Hẻm trước nhà rộng 8m ô tô tránh, thuận tiện đi lại, khác biệt với nhiều nhà hẻm nhỏ trong khu.
- Nhà thiết kế hiện đại, chuẩn biệt thự mini với 4 phòng ngủ và 3 WC phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
- Nhà nở hậu tạo không gian sử dụng tối ưu hơn các căn khác.
- Sổ hồng riêng, công chứng ngay, giảm rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực với gia đình đông người hoặc gia đình đa thế hệ nhờ 4PN và thiết kế biệt thự mini sang trọng.
Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê căn hộ hoặc văn phòng nhỏ do vị trí thuận tiện, mặt hẻm rộng, gần các trục đường lớn.
Nếu mua đầu tư, có thể cân nhắc đập xây lại
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Âu Cơ, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Phường Phú Thọ Hòa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 59 | 55 | 60 |
| Diện tích xây dựng (m²) | ~240 (4 tầng) | ~180 (3 tầng) | ~200 (3 tầng) |
| Hẻm rộng | 8m xe hơi tránh | 4m xe máy | 6m xe hơi 1 chiều |
| Giá bán (tỷ) | 9,89 | 7,5 | 8,2 |
| Giá/m² đất (triệu) | 167,63 | 136,36 | 136,66 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Ưu điểm nổi bật | Góc 2 mặt thoáng, hẻm rộng, nhà mới | Gần mặt tiền, hẻm nhỏ | Hẻm xe hơi 1 chiều, xây mới 3 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt hệ thống điện nước, thấm dột, kết cấu tường vì nhà đã xây 4 tầng, có thể có hao mòn.
- Xác thực pháp lý sổ hồng, đảm bảo không vướng quy hoạch mở rộng hẻm hoặc các dự án công cộng.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy vì nhà góc 2 mặt thoáng có thể có điểm hạn chế về luồng gió hoặc ánh sáng chiều tối.
- Kiểm tra tính khả thi quay đầu xe ô tô trong hẻm, nhất là đối với khách mua xe hơi lớn.
- Xác minh thông tin hẻm 8m thực tế, không bị thu hẹp do xây dựng sai phép hoặc lấn chiếm.
