Thẩm định giá trị thực:
Diện tích thực tế của tài sản là 4,66m x 18,2m, tổng 89,2m², thuộc dạng nhà mặt tiền tại Đường Mẹ Nhu, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng. Nhà cấp 4, 1 tầng, có thể ở ngay hoặc xây mới. Với giá bán 5,9 tỷ đồng, đơn giá khoảng 66,160,000 VNĐ/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà cấp 4 trong khu vực Thanh Khê, nơi giá đất trung bình dao động khoảng 50-60 triệu/m² đối với nhà mặt tiền có kết cấu tương tự.
Nếu xây mới, chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn (giả sử xây 3 tầng với diện tích sàn 89,2m²/tầng = 267,6m²), tổng chi phí xây dựng khoảng 1,6-1,8 tỷ đồng. Giá đất thực tế ước tính = 5,9 tỷ – 1,7 tỷ (xây mới) ≈ 4,2 tỷ, tương đương ~47 triệu/m² đất. Mức này khá sát với giá thị trường khu Thanh Khê, không quá hời.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy lên cao do vị trí mặt tiền đẹp, gần chợ, trường đại học, và khu buôn bán sầm uất, tuy nhiên vẫn có thể thương lượng giảm 5-10% do kết cấu nhà hiện tại là cấp 4 cũ, chưa tận dụng được tối đa diện tích xây dựng theo quy hoạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường 10m: Rộng rãi thuận tiện cho kinh doanh, để xe hơi.
- Hướng Nam:
- Gần chợ, hồ, trường Đại học Thể dục Thể thao:
- Diện tích dài và vuông vắn:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Xây mới nhà phố hoặc nhà cho thuê văn phòng:
- Ở kết hợp kinh doanh nhỏ:
- Đầu tư dài hạn:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Duẩn, Thanh Khê) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Thanh Khê) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 89,2 | 85 | 90 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5,9 | 5,1 | 6,0 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 66,2 | 60,0 | 66,7 |
| Loại nhà | Nhà cấp 4, mặt tiền 10m | Nhà 2 tầng, hẻm 4m | Nhà 1 tầng, mặt tiền 12m |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, trường ĐH TDTT, hồ | Gần trường học, chợ nhỏ | Gần trung tâm thương mại, bệnh viện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cấp 4: Thấm dột, nền móng yếu, hệ thống điện nước cũ.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt chiều cao xây dựng cho phép để tính toán xây mới.
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, có thể sang tên nhanh.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trên đường 10m, đảm bảo thuận tiện cho kinh doanh.
- Kiểm tra hướng nhà có phù hợp phong thủy người mua, tránh lỗi nắng nóng trực tiếp.
