Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê tại địa chỉ 165/32, Đường số 28, Phường 6, Quận Gò Vấp có diện tích sử dụng 80m², xây 4 tầng, với 5 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh, diện tích đất 80m², mặt tiền 4m và chiều dài 20m. Giá thuê 30 triệu/tháng tương đương 375.000 đ/m²/tháng (30 triệu / 80m²).
Xét về mức giá thuê nhà nguyên căn tại khu vực Gò Vấp, giá trung bình cho loại nhà 4 tầng, 5 phòng ngủ hẻm xe hơi dao động từ 20-28 triệu/tháng tùy vị trí và nội thất. Mức giá 30 triệu/tháng là cao hơn trung bình khoảng 7-15%. Tuy nhiên, nhà hiện đang trống và không có nội thất, chưa có trang bị máy lạnh sẵn (mặc dù mô tả có 5 máy lạnh nhưng hiện trạng là nhà trống), nên giá này có thể bị thổi phồng.
Với kết cấu 4 tầng, 80m², chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn x 4 tầng = 1,92-2,24 tỷ đồng. Nếu so sánh giá thuê với giá trị tài sản, tỷ suất thuê khoảng 1.6-1.8%/năm, khá thấp nếu để đầu tư lâu dài.
Nhận xét: Giá thuê 30 triệu/tháng là cao so với mặt bằng chung nhà ngõ hẻm Gò Vấp với nhà trống, chưa có nội thất đi kèm, nên người thuê cần thỏa thuận giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà trang bị bổ sung. Nếu không, mức giá này chưa tương xứng với chất lượng và vị trí.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 4 tầng, 5 phòng ngủ, thiết kế phù hợp gia đình lớn hoặc nhóm ở thuê.
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện để xe ô tô, một điểm cộng lớn ở khu vực Gò Vấp nhiều hẻm nhỏ.
- Sân thượng trước sau và sân để xe ô tô rộng rãi, tiện ích hiếm có trong các căn nhà hẻm tương đương.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng chính chủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp cho hộ gia đình đông người hoặc nhóm thuê làm văn phòng, công ty nhỏ cần nhiều phòng làm việc.
– Có thể khai thác cho thuê từng tầng hoặc từng phòng để tối ưu dòng tiền nếu đầu tư mua lại.
– Nhà mới xây hoặc cải tạo lại có thể sử dụng để cho thuê dài hạn hoặc làm homestay cao cấp do vị trí thuận tiện, sân rộng.
– Không phù hợp làm kho xưởng do trong hẻm, diện tích nhỏ, quy hoạch khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (165/32 Đường số 28) | Đối thủ 1 (Đường 26, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường 21, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 80 m² | 85 m² | 75 m² |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Số phòng ngủ | 5 phòng | 4 phòng | 5 phòng |
| Hẻm xe hơi | Có | Không (hẻm xe máy) | Có |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 30 | 22 | 28 |
| Tình trạng nội thất | Trống | Đầy đủ | Thô |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, nhất là phần diện tích sử dụng có đúng như mô tả không.
- Do nhà trong hẻm, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô, độ rộng hẻm có phù hợp xe lớn không.
- Kiểm tra tình trạng xây dựng, kết cấu nhà có thấm dột, nứt nẻ hay không do nhà đã xây 4 tầng, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác nhận rõ ràng các thiết bị hiện có (máy lạnh, bếp từ, tủ bếp…) nếu người cho thuê quảng cáo, tránh tranh chấp khi nhận nhà.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà, sân thượng trước sau để tránh lỗi về ánh sáng, gió hoặc ngập nước.
