Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt tiền 2 tầng, diện tích sàn 64m², mặt tiền rộng 16m trên đường Nguyễn Công Hòa, quận Lê Chân – khu vực trung tâm Hải Phòng với đường trước nhà rộng 25m, thuận tiện giao thông. Giá thuê 35 triệu/tháng tương đương khoảng 547.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao đối với mặt bằng cho thuê tại quận Lê Chân, tuy nhiên căn nhà có mặt tiền rộng lớn lên tới 16m, vỉa hè rộng 8-10m, rất hiếm trên thị trường hiện nay. Với lợi thế diện tích mặt tiền gấp 3-4 lần các nhà ống truyền thống (thường 4-5m), giá thuê theo m2 có thể được chấp nhận cao hơn.
Nhà 2 tầng, diện tích sàn nhỏ (64m²) nên tổng diện tích sử dụng khoảng 128m². Nếu tính chi phí xây dựng mới (6-7 triệu/m²), giá thuê này tương đương mức chi phí doanh nghiệp phải bỏ ra để thuê mặt bằng đã hoàn thiện, không phải đầu tư xây dựng lại, tiết kiệm thời gian và vốn ban đầu.
Tóm lại, mức giá 35 triệu/tháng là hợp lý và có thể chốt nhanh nếu mục đích kinh doanh phù hợp, đặc biệt với các chuỗi F&B cần mặt bằng rộng, vỉa hè lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền cực rộng 16m: Đây là điểm mạnh rất hiếm có, giúp dễ dàng treo biển hiệu lớn, thu hút khách hàng và tối ưu không gian bày trí.
- Vỉa hè rộng 8-10m: Có thể tận dụng để kê bàn ghế ngoài trời, tăng sức chứa và doanh thu, đồng thời có chỗ để xe thuận tiện, giảm rủi ro bị xử phạt.
- Vị trí góc phố và đường rộng 25m: Tạo tầm nhìn tốt, dễ tiếp cận, tăng giá trị thương hiệu cho chuỗi F&B.
- Diện tích vuông vắn, dễ setup: Dễ dàng bố trí quầy bar, khu vực khách ngồi, không bị hạn chế bởi kết cấu hoặc diện tích méo mó.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí đắc địa và ưu thế mặt tiền/vỉa hè, căn nhà rất phù hợp để kinh doanh chuỗi cafe, nhà hàng hoặc mô hình F&B cần không gian ngoài trời rộng rãi. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn cho các thương hiệu lớn muốn mở rộng thị trường tại Hải Phòng.
Nhà ít tầng, diện tích không quá lớn nên không phù hợp để xây mới hoặc làm kho xưởng. Đầu tư cải tạo nhỏ để tối ưu không gian kinh doanh sẽ hiệu quả hơn là xuống tiền mua để xây dựng lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền 5m, Lê Chân) | Đối thủ 2 (Mặt tiền 6m, Lê Chân) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Nguyễn Công Hòa, góc phố, trung tâm | Đường Nguyễn Văn Linh, khu dân cư đông | Đường Lạch Tray, gần văn phòng |
| Diện tích sàn | 64m² (2 tầng) | 60m² (3 tầng) | 70m² (2 tầng) |
| Mặt tiền | 16m rộng nhất khu vực | 5m | 6m |
| Vỉa hè | 8-10m rộng, vỉa hè rộng thoáng | 2-3m, hẹp | 4m |
| Giá thuê | 35 triệu/tháng | 18 triệu/tháng | 22 triệu/tháng |
| Khả năng kinh doanh | Rộng, phù hợp chuỗi lớn, vỉa hè rộng | Nhỏ, phù hợp kinh doanh nhỏ lẻ | Vừa phải, phù hợp office coffee |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, đặc biệt về thời hạn và chính sách tăng giá thuê.
- Đánh giá hiện trạng nhà, kết cấu, hệ thống điện nước, đảm bảo đủ đáp ứng nhu cầu kinh doanh.
- Xác minh quy hoạch khu vực để đảm bảo không bị ảnh hưởng bởi các dự án nâng cấp, giải tỏa trong tương lai.
- Kiểm tra phong thủy nếu cần, đặc biệt với mặt tiền góc phố có nhiều hướng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, lưu thông cho khách và nhân viên.