Thẩm định giá trị thực:
Đất mặt tiền đường Thủ Khoa Huân, phường An Hải Nam, Quận Sơn Trà, diện tích 180m², ngang 6,4m, đường trước nhà 6m. Giá chào 140 triệu/m², tổng khoảng 25 tỷ 200 triệu đồng. Đây là khu vực Phố Tây, sát biển Mỹ Khê – vị trí đắc địa, rất hiếm đất mặt tiền đường lớn tại đây.
So với mặt bằng chung đất mặt tiền ven biển Mỹ Khê hiện nay, đất nền có giá trung bình từ 130-160 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền. Vị trí sát Phố Tây du lịch, gần biển, với mặt tiền rộng 6,4m rất phù hợp xây khách sạn mini hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn.
Giá 140 triệu/m² là mức giá hợp lý, thậm chí có thể xem là ưu đãi nếu so với giá khu vực Mỹ Khê vốn đang tăng nóng, đặc biệt với vị trí mặt tiền đường chính và không gian xây dựng tối ưu.
Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất và chiều cao xây dựng tối đa ở khu vực này để xác định được số tầng xây dựng, từ đó đánh giá hiệu quả khai thác tài sản.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường 6m rất thuận tiện cho kinh doanh, dễ dàng thu hút khách du lịch và khách thuê dài hạn.
- Đất nở hậu, hình khối đẹp thuận tiện thiết kế căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini.
- Sát phố Tây – khu vực du lịch sầm uất, lượng khách ngoại quốc lưu trú quanh năm tạo tiềm năng khai thác rất ổn định.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng sang tên nhanh giúp giảm thiểu rủi ro giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để đầu tư xây dựng khách sạn mini hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn hạn (homestay) hoặc dài hạn. Với vị trí sát biển và lượng khách du lịch lớn quanh năm, khai thác dòng tiền ổn định.
Ngoài ra, có thể giữ đất chờ tăng giá trong trung dài hạn vì quỹ đất mặt tiền khu vực Mỹ Khê rất khan hiếm. Do địa thế đẹp và mặt tiền rộng, cũng có thể cân nhắc xây văn phòng cho thuê hoặc căn hộ nghỉ dưỡng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Thoại) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 180 | 150 | 200 |
| Chiều ngang (m) | 6,4 | 5,5 | 7 |
| Vị trí | Mặt tiền đường 6m, sát biển Mỹ Khê | Mặt tiền đường 10m, sát biển Mỹ Khê | Mặt tiền đường 12m, sát biển |
| Giá/m² (triệu đồng) | 140 | 155 | 165 |
| Pháp lý | Sổ hồng, sang tên nhanh | Sổ đỏ, thủ tục nhanh | Sổ đỏ, thủ tục nhanh |
| Khả năng xây dựng | Phù hợp khách sạn mini/căn hộ dịch vụ | Phù hợp khách sạn, cao tầng hơn | Phù hợp dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500 để xác định chiều cao xây dựng, mật độ xây dựng tối đa.
- Kiểm tra hiện trạng đất, tránh trường hợp bị lấn chiếm hoặc tranh chấp ranh giới.
- Xác nhận rõ ràng về các giới hạn xây dựng (phần lùi, hành lang an toàn giao thông, phòng cháy chữa cháy).
- Đánh giá pháp lý sổ hồng, đảm bảo không có tranh chấp, thế chấp ngân hàng.
- Kiểm tra hạ tầng xung quanh (đường sá, điện nước) và tình trạng quy hoạch khu vực có thể ảnh hưởng đến khai thác kinh doanh.
Nhận xét chung: Giá 140 triệu/m² tại vị trí mặt tiền đường 6m sát biển Mỹ Khê là mức giá đáng để cân nhắc xuống tiền nhanh, nhất là khi so sánh với giá các lô đất tương tự trong khu vực đang giao dịch cao hơn khoảng 10-15%. Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra kỹ quy hoạch và pháp lý để tránh rủi ro phát sinh.
