Thẩm định giá trị thực:
Tổng diện tích sử dụng ghi là 40m² (bao gồm sân hiên), diện tích đất công nhận trên sổ là 30m², chiều ngang 3m, dài 13.5m. Giá chào bán 4,7 tỷ đồng tương đương khoảng 117,5 triệu/m² tính trên diện tích sử dụng, hoặc nếu tính trên diện tích đất sổ đỏ 30m² thì ~157 triệu/m² đất.
Đây là mức giá khá cao, đặc biệt với phân khúc nhà trong hẻm Gò Vấp, dù là hẻm xe hơi. Thông thường, nhà phố trong hẻm xe hơi khu vực này dao động khoảng 90-110 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Mức giá trên đã vượt 10-30% so với giá phổ biến.
Nhà xây 1 trệt 1 lầu, tổng 3 phòng ngủ, diện tích xây dựng khoảng 40m², nội thất cao cấp. Nếu tính chi phí xây mới theo chuẩn hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, thì xây mới 2 tầng (80m² sàn) mất khoảng 0.5 tỷ, chưa tính giá đất. Giá đất 30m² ở đây dao động 3-4 tỷ, nên tổng chi phí xây mới + đất tương đương hoặc thấp hơn giá bán hiện tại.
Kết luận: Giá này đang bị đẩy lên mức ngáo giá khoảng 15-20% so với mặt bằng chung. Người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi tới nhà: Đây là ưu điểm lớn trong khu vực Gò Vấp vốn nhiều hẻm nhỏ, giúp thuận tiện đi lại và đỗ xe.
- Vị trí đường Trần Bá Giao, phường 5: Khu vực đang phát triển, gần các tiện ích, giao thông thuận lợi.
- Kết cấu 1 trệt 1 lầu, 3 phòng ngủ:
- Sân thượng rộng rãi:
- Nội thất cao cấp:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ cao cấp cho gia đình nhỏ, nhóm bạn làm việc hoặc sinh viên. Với giá và vị trí, đầu tư xây lại vẫn có thể sinh lời nhưng biên lợi nhuận không cao do diện tích nhỏ và giá đất đã cao.
Không khuyến khích dùng làm kho xưởng do khu vực dân cư đông, hẻm nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm xe hơi, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm nhỏ, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 40 (sử dụng), 30 (sổ) | 35 (sử dụng), 30 (sổ) | 38 (sử dụng), 30 (sổ) |
| Giá (tỷ đồng) | 4.7 | 3.8 – 4.2 | 3.5 – 4.0 |
| Đặc điểm hẻm | Hẻm xe hơi rộng 4m | Hẻm xe hơi nhỏ 3.5m | Hẻm xe máy 2m |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, 3PN, nội thất cao cấp | 1 trệt 1 lầu, 2PN, sửa sang lại | Nhà cũ 1 trệt, cần sửa |
| Tiện ích | Gần chợ, trường học | Gần chợ, xa trường học | Xa tiện ích chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm xe hơi có đủ rộng và an toàn khi quay đầu xe, tránh hẻm cụt gây khó khăn di chuyển.
- Xem xét pháp lý sổ đỏ rõ ràng, diện tích đất sổ nhỏ hơn diện tích sử dụng, cần xác minh phần xây dựng ngoài sổ có hợp pháp hay không.
- Kiểm tra chất lượng kết cấu, hệ thống điện nước do nhà đã xây dựng lâu, nội thất cao cấp nhưng có thể cần bảo trì.
- Đánh giá phong thủy căn nhà, đặc biệt với chiều ngang 3m khá nhỏ, có thể gây cảm giác hẹp và thiếu sáng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực trong tương lai, tránh bị vướng quy hoạch hoặc giải tỏa.
