Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ mini diện tích 20m² tại đường Dương Trí Trạch, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng đang được chào thuê với giá 4,25 triệu đồng/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 212.500 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho căn hộ dịch vụ mini tại khu vực trung tâm Sơn Trà, nơi gần công viên Hồ Nghinh, khá thuận tiện cho người sống một mình hoặc cặp đôi.
So với mặt bằng chung căn hộ mini cùng phân khúc trong khu vực (thường dao động 180.000 – 230.000 đồng/m²/tháng), mức giá này ở tầm trung khá hợp lý. Căn hộ có nội thất đầy đủ, thang máy và hầm xe riêng là điểm cộng giúp nâng giá thuê. Tuy nhiên, diện tích nhỏ chỉ 20m² cũng giới hạn sự tiện nghi và không gian sử dụng.
Lưu ý: Đây là căn hộ dịch vụ, không phải căn hộ chung cư chính chủ nên không thể so sánh trực tiếp với căn hộ chung cư cao cấp hay căn hộ cho thuê dài hạn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần công viên Hồ Nghinh, tạo không gian sống xanh và thoáng đãng.
- Có thang máy và hầm để xe riêng, thuận tiện cho đi lại và giữ xe.
- Cho phép nuôi thú cưng – một ưu điểm hiếm trong khu vực cho thuê căn hộ mini.
- Giặt phơi trên sân thượng giúp tiết kiệm diện tích và tăng tính tiện ích cho người thuê.
- Nhận cả người nước ngoài, mở rộng nhóm khách thuê tiềm năng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất với đối tượng thuê để ở thực tế là người đi làm độc thân hoặc vợ chồng trẻ không có con, cần không gian nhỏ gọn, tiện nghi cơ bản và vị trí gần trung tâm. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn cho chuyên gia, người nước ngoài làm việc tại Sơn Trà.
Không phù hợp để đầu tư cho thuê dòng tiền cao do diện tích nhỏ và giới hạn số người ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Sa) | Đối thủ 2 (Đường Lê Đức Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 20 | 18 | 22 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 4,25 | 3,8 | 4,6 |
| Đầy đủ nội thất | Có | Không | Có |
| Thang máy | Có | Không | Có |
| Cho nuôi thú cưng | Có | Không | Không |
| Vị trí | Gần công viên Hồ Nghinh | Trung tâm Sơn Trà | Gần biển Mỹ Khê |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê và điều khoản cọc thanh toán để tránh tranh chấp.
- Xem xét tình trạng thực tế nội thất, thiết bị điện nước hoạt động ổn định.
- Kiểm tra an ninh, bảo vệ tòa nhà, thang máy hoạt động tốt không.
- Đánh giá tình trạng môi trường xung quanh, tiếng ồn, ô nhiễm.
- Đảm bảo rõ ràng về quyền nuôi thú cưng, tránh tranh chấp với ban quản lý.
Kết luận: Với mức giá thuê 4,25 triệu đồng/tháng cho căn hộ dịch vụ mini diện tích 20m² có nội thất đầy đủ, thang máy, hầm xe, vị trí gần công viên Hồ Nghinh, đây là mức giá khá hợp lý và phù hợp với nhóm khách thuê nhỏ lẻ, đặc biệt người nước ngoài hoặc người yêu thích không gian xanh. Người thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu ưu tiên sự tiện nghi và vị trí.
Nếu muốn thương lượng, có thể đề cập về diện tích nhỏ, chi phí điện nước tính riêng và tính chất căn hộ dịch vụ có thể không phù hợp với người cần không gian rộng rãi hoặc ở nhóm đông người.
