Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Hói Kiểng, Phường Hòa Quý, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng có diện tích đất 110m² (5m x 25m), diện tích sàn sử dụng khoảng 250m² trên 3 tầng. Giá cho thuê hiện tại là 15 triệu đồng/tháng, tương ứng 60.000đ/m² sàn/tháng.
So với mặt bằng giá thuê nhà mặt tiền khu vực Ngũ Hành Sơn hiện nay, mức giá 15 triệu/tháng cho căn nhà 3 tầng có gara ô tô và đầy đủ nội thất là ở mức trung bình khá, không quá cao. Khu vực này tập trung nhiều nhà cho thuê dạng văn phòng và nhà ở kết hợp kinh doanh, giá thuê mặt tiền tương tự dao động khoảng 12-20 triệu tùy vị trí và chất lượng nhà.
Nhà xây dựng 3 tầng, nội thất đầy đủ, diện tích sử dụng lớn, nên giá thuê này là hợp lý. Nếu so với chi phí xây mới nhà 3 tầng chuẩn thô và hoàn thiện (6-7 triệu/m² xây dựng), vốn đầu tư căn nhà khoảng 1.5-1.7 tỷ thì mức thuê 15 triệu/tháng cho thuê dài hạn là khá tốt cho chủ nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường 10m, thuận tiện lưu thông, không bị hẻm nhỏ hay ngõ cụt.
- Có gara ô tô riêng, rất hiếm các nhà cho thuê có chỗ để xe riêng trong khu vực.
- 3 phòng ngủ và 3 WC, phù hợp gia đình hoặc văn phòng cho thuê nhân viên.
- 2 sân thượng thoáng trước và sau tạo không gian thư giãn, tăng giá trị nhà.
- Nội thất đầy đủ, khách chỉ việc xách vali vào ở, giảm chi phí đầu tư ban đầu khi thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để sử dụng cho ở thực tế hoặc làm văn phòng công ty quy mô nhỏ. Với kết cấu 3 tầng, gara ô tô và vị trí mặt tiền, chủ nhà có thể cho thuê dài hạn ổn định, hoặc kết hợp vừa ở vừa kinh doanh nhỏ như spa, salon, hoặc văn phòng đại diện. Với diện tích sàn rộng, cũng có thể tận dụng làm nơi lưu trữ hoặc kho hàng nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) |
Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Hiến) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 110 (5×25) | 120 (6×20) | 100 (5×20) |
| Diện tích sàn | 250m² (3 tầng) | 240m² (3 tầng) | 210m² (3 tầng) |
| Vị trí | Mặt tiền đường 10m | Mặt tiền đường lớn 15m | Hẻm xe tải 6m |
| Phòng ngủ | 3 | 4 | 3 |
| Gara ô tô | Có | Không | Không |
| Giá thuê/tháng | 15 triệu | 18 triệu | 12 triệu |
| Phù hợp | Ở, văn phòng, kinh doanh | Văn phòng, kinh doanh lớn | Ở kết hợp kho nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng/sổ đỏ: xác nhận rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, đặc biệt hệ thống nước, điện và thấm dột do nhà cũ chưa rõ tuổi thọ xây dựng.
- Đánh giá tiếng ồn và giao thông đường Hói Kiểng vào giờ cao điểm.
- Xem xét hợp đồng cho thuê dài hạn, quyền sửa chữa, cải tạo nội thất.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô nếu cần trong khu vực mặt tiền.
Kết luận: Với mức giá thuê 15 triệu/tháng cho nhà 3 tầng mặt tiền, diện tích sử dụng lớn và đầy đủ tiện nghi, mức giá này là hợp lý và có thể xem là tốt so với khu vực. Tuy nhiên, để đàm phán tốt hơn, người thuê có thể đề nghị giảm 5-10% nếu phát hiện nhà có một số điểm cần bảo trì hoặc hạ tầng xung quanh chưa hoàn thiện. Nếu không có điểm yếu lớn, việc chốt thuê ngay là hợp lý để tránh bị đội giá do nhu cầu thuê nhà mặt tiền tại Ngũ Hành Sơn đang tăng.