Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích khoảng 15m² với mức giá 2,3 triệu/tháng tại khu vực đường Tống Duy Tân, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng có đơn giá thuê khoảng 153.000 đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho phòng trọ gần các khu vực trung tâm hoặc gần bến xe, tuy nhiên cần lưu ý đây là nhà nguyên căn chia phòng, không riêng biệt hoàn toàn.
So với thị trường cho thuê phòng trọ tại Liên Chiểu, mức giá từ 1,2 – 2,5 triệu/phòng tùy diện tích và tiện ích là chuẩn. Nhà trống, không trang bị nội thất riêng, cộng thêm việc dùng toilet chung và chia sẻ tiện ích chung như máy giặt, bếp, nước nên mức giá 2,3 triệu cho phòng tầng 1 hơi cao, cần xem xét kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần bến xe Tống Duy Tân thuận tiện di chuyển, thuận lợi cho người làm việc hoặc học tập khu vực trung tâm Liên Chiểu.
- Nhà nguyên căn với 5 phòng, không chung chủ, tạo sự riêng tư hơn so với các phòng trọ có chủ ở cùng.
- Có sân thượng, máy giặt, tủ lạnh, bếp chung – tiện ích cơ bản khá đầy đủ.
- Phòng tầng 1 rộng hơn có thể ở 1-2 người, phù hợp nhóm nhỏ hoặc người muốn không gian thoải mái hơn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho người đi làm hoặc sinh viên cần chỗ ở gần bến xe, thuận tiện di chuyển trong quận Liên Chiểu. Với diện tích và tiện ích hiện có, thích hợp để ở thực tế hoặc cho thuê lại dạng phòng share, không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do quy mô nhỏ và kết cấu nhà nguyên căn chia phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Lương Bằng) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Văn Thái) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Gần bến xe Tống Duy Tân, Liên Chiểu | Gần trung tâm Liên Chiểu, cách bến xe 1,5km | Gần chợ, cách bến xe 2km |
| Diện tích phòng | 15m² | 12 – 18m² | 14m² |
| Giá thuê | 2,3 triệu/tháng | 1,8 – 2 triệu/tháng | 1,5 – 1,9 triệu/tháng |
| Tiện ích | Toilet chung, bếp, máy giặt, không chung chủ | Toilet riêng, có nội thất cơ bản, chung chủ | Toilet chung, có bếp, không chung chủ |
| Pháp lý | Nhà nguyên căn cho thuê phòng | Nhà trọ tập thể | Nhà nguyên căn chia phòng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng nhà: Nhà nguyên căn có thể cũ, dễ có vấn đề về thấm dột, hư hỏng hệ thống điện nước.
- Kiểm tra an ninh và môi trường xung quanh: Gần bến xe nên có thể ồn ào, bụi bặm, cần khảo sát thực tế.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, đặc biệt không có chung chủ để tránh tranh chấp.
- Xác nhận rõ ràng quy định sử dụng tiện ích chung, chi phí điện nước, wifi.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, hẻm ra vào thuận tiện.
Nhận xét về giá: Mức giá 2,3 triệu/tháng cho phòng 15m² tại khu vực này hơi cao so với mặt bằng chung. Người thuê cần thương lượng để giảm giá xuống khoảng 2 triệu hoặc kèm theo ưu đãi như giảm cọc, miễn phí một số tháng đầu để tránh bị “đắt đỏ” so với các phòng cùng khu vực có tiện ích tương tự.
Nếu không vội, người thuê có thể xem thêm các phòng khác trên các đường lân cận để so sánh, tránh trường hợp trả giá cao cho nhà nguyên căn cũ, toilet chung và tiện ích chia sẻ.
