Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà nguyên căn diện tích 4m x 10m (40m² đất, 60m² sử dụng) tại đường Nguyễn Duy Cung, P12, Gò Vấp được cho thuê với giá 6 triệu/tháng. Đơn giá thuê tương đương 100.000đ/m² sử dụng/tháng, đây là mức giá khá phổ biến cho nhà nguyên căn trong ngõ hẻm khu vực Gò Vấp với kết cấu nhà trống, chưa nội thất.
Về kết cấu, nhà hiện trạng trống, 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh, diện tích sàn sử dụng 60m², nên chi phí xây dựng mới nhà 1 trệt 1 lầu cùng diện tích sẽ vào khoảng 360-420 triệu đồng (6-7 triệu/m² sàn). Nếu so sánh với giá thuê, mức giá này hợp lý, không bị đẩy cao quá mức.
Tuy nhiên, nhà nằm trong hẻm nhỏ cách hẻm xe hơi 30m, đây là điểm giảm giá do khó khăn trong di chuyển và vận chuyển đồ đạc. Pháp lý rõ ràng với sổ đỏ sẵn có là điểm cộng rất lớn.
Nhận xét về giá: Giá 6 triệu/tháng là mức vừa phải, không quá cao so với khu vực và điều kiện nhà, phù hợp với người thuê có nhu cầu ở thực hoặc kinh doanh nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nguyên căn, không chung chủ, phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê.
- 2 phòng ngủ riêng biệt, đáp ứng nhu cầu ở ổn định.
- Hướng nhà Đông, đón nắng buổi sáng, hợp phong thủy với nhiều người.
- Pháp lý đầy đủ, đã có sổ hồng, giảm rủi ro cho người thuê dài hạn.
Điểm hạn chế lớn nhất là vị trí trong hẻm nhỏ, cách hẻm xe hơi 30m nên xe lớn khó vào, dễ gây bất tiện cho sinh hoạt và di chuyển.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho thuê ở thực hoặc làm văn phòng đại diện nhỏ, văn phòng online. Không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh yêu cầu mặt tiền rộng hoặc giao thông thuận tiện.
Người thuê có thể chốt nhanh nếu cần ở ổn định, tránh đi thuê phòng trọ chật chội, hoặc muốn tránh chi phí đầu tư ban đầu cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Oanh, P10, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Lê Đức Thọ, P7, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 60 m² | 55 m² | 65 m² |
| Giá thuê/tháng | 6 triệu | 6.5 triệu | 5.8 triệu |
| Loại nhà | Nhà hẻm nhỏ, 30m tới hẻm xe hơi | Nhà hẻm xe hơi vào tận nơi | Nhà hẻm nhỏ, cách hẻm xe hơi 20m |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà trống, xem có thấm dột, nứt tường hay hư hỏng kết cấu không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và gửi xe, vì nhà trong hẻm nhỏ cách hẻm xe hơi 30m.
- Xác nhận pháp lý sổ đỏ và kiểm tra quy hoạch khu vực để tránh bị thu hồi, nâng cấp hẻm.
- Xem xét hướng Đông có hợp với tuổi người thuê hay không (phong thủy cá nhân).
- Đàm phán giảm giá nếu cần, dựa vào bất tiện về vị trí hẻm và nhà chưa có nội thất.
