Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 15m², giá thuê 2,6 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 173.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến ở khu vực Quận 7, đặc biệt là gần Lâm Văn Bền – khu vực có nhiều tiện ích và giao thông thuận tiện, gần chợ cũng như dễ dàng di chuyển về trung tâm Quận 1, Quận 4.
Nhà trọ dạng phòng trống, không nội thất, có máy lạnh, xe máy để trong nhà miễn phí. Với đặc điểm này, mức giá 2,6 triệu/phòng là hợp lý không quá cao, tuy nhiên vẫn thuộc tầm trung-cao so với các phòng trọ cùng khu vực có diện tích và tiện ích tương tự.
Nhận xét về giá: Giá thuê này không bị đẩy giá quá cao, nhưng cũng không phải rẻ, người thuê cần cân nhắc kỹ về chất lượng thực tế phòng và chi phí phát sinh khác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm 30 Lâm Văn Bền, vị trí khá thuận lợi, gần chợ và các tuyến đường lớn đi Quận 1, Quận 4 chỉ 5 phút xe máy.
- Không chung chủ, giờ giấc tự do, khu vực an ninh – đây là điểm cộng lớn so với nhiều phòng trọ khác thường phải chung chủ hoặc bị gò bó về thời gian.
- Phòng có sẵn máy lạnh và chỗ để xe máy trong nhà miễn phí, tiện ích này nâng cao giá trị sử dụng.
- Hẻm nhỏ nhưng không quá sâu, phù hợp với khách thuê xe máy, tuy nhiên cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và an ninh hẻm vào ban đêm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm phòng trống, diện tích nhỏ, giá thuê hợp lý, căn phòng này phù hợp nhất với đối tượng sinh viên, nhân viên văn phòng hoặc người lao động thu nhập trung bình có nhu cầu thuê dài hạn để ở thực.
Chủ nhà có thể khai thác tốt dòng tiền ổn định từ việc cho thuê từng phòng. Không phù hợp để đầu tư xây dựng hay làm kho xưởng do diện tích và kết cấu không cho phép.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 20 Lâm Văn Bền) | Đối thủ 2 (Hẻm 40 Lâm Văn Bền) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 15 | 12 | 18 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 2,6 | 2,3 | 2,8 |
| Tiện ích (máy lạnh, để xe) | Có máy lạnh, để xe miễn phí | Không có máy lạnh, để xe ngoài | Có máy lạnh, để xe miễn phí |
| Giờ giấc | Tự do, không chung chủ | Phải chung chủ, giờ giấc giới hạn | Tự do, không chung chủ |
| An ninh | Khu vực an ninh, yên tĩnh | Khu vực đông dân cư, ít an ninh | Khu vực an ninh tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ phòng trọ có thực sự khô ráo, không bị thấm dột, mùi ẩm mốc hay không.
- Đánh giá an ninh trong hẻm, nhất là vào ban đêm và khả năng quay đầu xe máy nếu hẻm nhỏ.
- Xác minh rõ ràng quyền sở hữu và hợp đồng thuê – tránh trường hợp chủ không chính chủ hoặc tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, máy lạnh hoạt động tốt, không phát sinh chi phí ngoài cam kết.
- Chú ý đến quy hoạch khu vực có thể thay đổi, đặc biệt các hẻm nhỏ có thể bị quy hoạch mở rộng hoặc bị ảnh hưởng bởi dự án mới.
