Thẩm định giá trị thực:
Giá bán: 9,5 tỷ đồng cho 145m2 đất thổ cư mặt tiền lô góc 2 mặt tiền đường Bà Bang Nhãn, Phường Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.
Đơn giá trung bình khoảng: 65,5 triệu đồng/m2. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Ngũ Hành Sơn hiện nay, đặc biệt trong phân khúc đất đường nội bộ rộng 7m.
Tham khảo thị trường, đất mặt tiền tại các trục đường chính như Lê Văn Hiến có giá khoảng 50-60 triệu/m2 tùy vị trí và pháp lý. Tuy nhiên, Bà Bang Nhãn là đường nhỏ hơn, không phải trục chính nên mức giá 65 triệu/m2 đang bị đẩy lên khá cao, có thể do vị trí lô góc và tiềm năng phát triển.
Đất vuông vắn, 2 mặt tiền thuận lợi xây dựng biệt thự hay tòa nhà văn phòng, cộng với pháp lý sổ hồng rõ ràng là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết 1/500 để xác định mật độ xây dựng tối đa và hạn chế chiều cao nếu có.
Đánh giá chung: Giá hiện tại có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá trị thực tế khu vực tương đương. Người mua nên thương lượng giảm giá để tránh mua với mức giá bị thổi phồng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc 2 mặt tiền đường rộng 7m, rất hiếm trong khu vực giúp tăng giá trị sử dụng và khả năng kinh doanh.
- Diện tích lớn 145m2 phù hợp để xây biệt thự hoặc căn hộ dịch vụ.
- Vị trí gần trục đường huyết mạch Lê Văn Hiến, thuận tiện di chuyển và kết nối.
- Pháp lý đầy đủ, sổ hồng chính chủ minh bạch giảm thiểu rủi ro.
- Hướng đa chiều đón nắng và gió tự nhiên, tạo không gian sống thoáng đãng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là lô đất thổ cư trống, rất phù hợp để:
- Xây biệt thự mini hoặc nhà ở cao cấp cho gia đình nhiều thế hệ tận dụng mặt tiền rộng và lô góc.
- Phát triển căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê với vị trí gần bệnh viện lớn và trường học quốc tế, dễ thu hút khách thuê cao cấp.
- Đầu tư giữ đất chờ tăng giá dài hạn vì khu vực Ngũ Hành Sơn đang phát triển mạnh mẽ về hạ tầng và du lịch.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Hiến) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m2) | 145 | 120 | 150 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9,5 | 6,5 | 8,7 |
| Đơn giá/m2 (triệu đồng) | 65,5 | 54,2 | 58,0 |
| Loại BĐS | Đất thổ cư, lô góc 2 mặt tiền | Đất thổ cư mặt tiền 1 đường | Đất thổ cư mặt tiền 1 đường |
| Đường trước nhà | 7m (2 mặt tiền) | 10m | 8m |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Sổ đỏ, chưa tranh chấp | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực để xác định giới hạn xây dựng, tầng cao và mật độ xây dựng.
- Xác minh rõ ràng ranh giới đất, đặc biệt với lô góc có thể có tranh chấp biên giới hoặc lấn chiếm vỉa hè.
- Kiểm tra tính pháp lý sổ hồng, xác nhận không có tranh chấp, thế chấp ngân hàng.
- Khảo sát hiện trạng đường Bà Bang Nhãn về quy hoạch mở rộng, kết nối giao thông để đảm bảo không bị hạn chế tương lai.
- Đánh giá tiện ích xung quanh thực tế (mức độ phát triển, an ninh, dịch vụ).
Kết luận: Giá bán 9,5 tỷ cho lô đất 145m2 tại vị trí lô góc 2 mặt tiền đường Bà Bang Nhãn đang có dấu hiệu bị đẩy giá khoảng 15-20% so với mặt bằng chung khu vực tương đương. Người mua nên tận dụng lợi thế lô góc để thương lượng giảm giá, đồng thời kiểm tra kỹ quy hoạch và pháp lý trước khi quyết định xuống tiền. Nếu được giảm giá hợp lý xuống khoảng 8-8,5 tỷ sẽ là mức đầu tư hấp dẫn với tiềm năng khai thác đa dạng.