Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ studio diện tích 28m² tại ngõ 432 Đội Cấn, quận Ba Đình đang được rao thuê với giá 5,2 triệu/tháng, tương đương 185.700 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho căn hộ dịch vụ mini tại khu vực trung tâm Ba Đình, nơi giá thuê căn hộ full đồ thường dao động từ 180.000 – 220.000 đồng/m² tùy chất lượng và tiện ích đi kèm.
Với diện tích nhỏ và đầy đủ nội thất, cùng các tiện ích hiện đại như thang máy, máy giặt + sấy tầng 7, ra vào bằng vân tay và chấp nhận nuôi thú cưng (cọc thêm 2 triệu), mức giá 5,2 triệu/tháng là hợp lý, không có dấu hiệu bị đội quá cao. Sổ hồng riêng cũng là điểm cộng về pháp lý, giúp người thuê an tâm hơn.
Nhận xét về giá: Giá thuê này là phù hợp và có thể xem là hợp lý cho một căn hộ dịch vụ trong khu vực trung tâm Ba Đình với đầy đủ nội thất và tiện ích như vậy.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Ngõ 432 Đội Cấn thuộc khu vực trung tâm Ba Đình, gần các tuyến đường lớn, thuận tiện đi lại.
- Tiện ích: Thang máy, máy giặt + sấy ngay tầng 7, ra vào bằng vân tay đảm bảo an ninh tốt.
- Chính sách nuôi PET: Cho phép nuôi thú cưng với cọc thêm, phù hợp với đối tượng người thuê yêu thú cưng, đây là điểm nổi bật so với nhiều chung cư mini khác không cho phép.
- Nội thất đầy đủ: Giúp người thuê có thể vào ở ngay mà không cần đầu tư thêm.
- Chỗ để xe điện VinFast: phù hợp với xu hướng sử dụng xe điện hiện nay, tiện lợi và tiết kiệm chi phí đi lại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Do đây là căn hộ dịch vụ mini, diện tích nhỏ, tiện nghi đầy đủ và vị trí trung tâm, căn này phù hợp nhất cho:
- Ở thực: Phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên muốn thuê dài hạn, cần không gian tiện nghi, gần trung tâm.
- Cho thuê ngắn hạn hoặc trung hạn: Có thể khai thác làm căn hộ dịch vụ cho khách công tác hoặc du lịch nội đô.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và là căn hộ trong tòa nhà chung cư có quy định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 68 Đội Cấn) | Đối thủ 2 (Ngõ 120 Nguyễn Khánh Toàn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 28 m² | 30 m² | 25 m² |
| Giá thuê | 5,2 triệu/tháng | 5,5 triệu/tháng | 4,8 triệu/tháng |
| Nội thất | Full đồ, máy giặt + sấy | Full đồ, không có máy sấy | Đơn giản, chưa đầy đủ |
| Tiện ích | Thang máy, vân tay, nuôi PET | Thang máy, không nuôi PET | Không thang máy, không nuôi PET |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ chung | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê rõ ràng, đặc biệt điều khoản về cọc và quyền nuôi PET.
- Kiểm tra thực tế thang máy và hệ thống an ninh (vân tay) có hoạt động ổn định không.
- Kiểm tra phòng vệ sinh, điện nước, thiết bị trong phòng có hoạt động tốt, không bị hư hỏng hoặc thấm dột.
- Xác minh tình trạng pháp lý của căn hộ, đảm bảo sổ hồng riêng chính chủ rõ ràng.
- Kiểm tra tình trạng chung cư và ngõ vào có thuận tiện, không bị ngập úng hoặc gây khó khăn đi lại.
