Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 80 m² tại vị trí trung tâm Phường Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, với đơn giá chào bán 56,25 triệu/m², tương đương 4,5 tỷ đồng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư trong khu vực này, đặc biệt là đất mặt tiền đường nhỏ hoặc hẻm.
Thực tế, đất thổ cư mặt tiền khu vực này dao động trong khoảng 40-50 triệu/m², tùy vị trí cụ thể và tiện ích xung quanh. Với vị trí sát danh lam thắng cảnh Ngũ Hành Sơn, gần bãi tắm Non Nước và đường huyền trân công chúa, giá đất có thể cao hơn mức bình thường nhưng mức 56,25 triệu/m² vẫn có phần nhỉnh hơn 10-15% giá thị trường.
Điều này cho thấy mức giá đang bị định giá cao, người mua cần cân nhắc kỹ và thương lượng giảm giá ít nhất từ 10-15% để phù hợp với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đất mặt tiền đường Mộc Sơn 3, hướng Tây – phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, nhận ánh sáng buổi chiều.
- Dân cư đông đúc, sầm uất, gần trường học các cấp, thuận tiện cho ở thực hoặc cho thuê dài hạn.
- Đất đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, điều này rất quan trọng trong khu vực có nhiều tranh chấp đất đai.
Điểm hạn chế có thể là mặt tiền đường Mộc Sơn 3 không phải đường lớn, có thể ảnh hưởng đến lưu thông và kinh doanh nếu khai thác homestay quy mô lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là lô đất thổ cư mặt tiền vị trí gần các điểm du lịch nổi tiếng nên kịch bản khai thác tối ưu nhất là:
- Xây homestay quy mô nhỏ đến trung bình: tận dụng vị trí gần biển và danh lam, thu hút khách du lịch nghỉ dưỡng.
- Ở thực: thuận tiện sinh hoạt, đi làm do gần trường học và khu dân cư.
- Không phù hợp làm kho xưởng vì khu vực tập trung phát triển du lịch và dân cư, ít đất công nghiệp.
- Đầu tư xây lại có thể sinh lời nếu xây nhà nghỉ hoặc căn hộ cho thuê, nhưng cần tính toán chi phí xây dựng và thời gian hoàn vốn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Non Nước) | Đối thủ 2 (Đường Huyền Trân Công Chúa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 80 | 75 | 85 |
| Giá/m² (triệu) | 56,25 | 48 – 52 | 45 – 50 |
| Vị trí | Mặt tiền đường nhỏ Mộc Sơn 3, gần biển | Mặt tiền đường Non Nước, gần biển | Mặt tiền đường Huyền Trân Công Chúa, gần biển |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Tiện ích xung quanh | Trường học, resort, biển | Trường học, chợ, biển | Trường học, chợ, biển |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực Mộc Sơn 3 để đảm bảo không vướng đất quy hoạch dự án hoặc hành lang an toàn.
- Kiểm tra tình trạng pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng.
- Kiểm tra mặt tiền đường thực tế, xem có đủ điều kiện lưu thông và kinh doanh homestay không.
- Kiểm tra hướng đất Tây có hợp phong thủy với gia chủ hay không, đặc biệt về ánh sáng và gió.
- Kiểm tra hiện trạng hạ tầng điện nước, thoát nước mưa để tránh phát sinh chi phí cải tạo lớn.
