Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà biệt thự liền kề diện tích 112m² (7,5m x 15m), kết cấu 1 trệt 1 lầu với 3 phòng ngủ và 3 WC,
tọa lạc trên đường Trần Quý Cáp, trung tâm Phường 9, Đà Lạt. Giá chào bán 6,9 tỷ đồng tương ứng giá đất
+ nhà khoảng 61,6 triệu/m².
Đà Lạt hiện nay, giá đất khu trung tâm Phường 9 dao động khoảng 35-45 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền.
Nhà xây dựng kiên cố 2 tầng theo mô tả, nếu tính chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn,
tổng diện tích sàn khoảng 224m² (112m² x 2 tầng) thì chi phí xây mới ước tính tối thiểu 1,5 tỷ.
Cộng giá đất 112m² x 40 triệu = 4,48 tỷ thì tổng giá trị thực tế hợp lý khoảng 6 – 6,3 tỷ.
Giá chào bán 6,9 tỷ có phần nhỉnh hơn thị trường 8-15%, chưa kể căn nhà đã xây dựng lâu nên giảm giá khấu hao kết cấu từ 5-10% là hợp lý.
Do đó, người mua cần thương lượng giảm giá từ 300-600 triệu để phù hợp với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Phường 9, gần chợ Nguyễn Du, ngân hàng, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, rất thuận tiện cho sinh hoạt và di chuyển.
- Đường trước nhà rộng 4m, ô tô 7 chỗ đi lại dễ dàng, sân đậu ô tô thoải mái, rất hiếm căn biệt thự trung tâm có sân rộng để xe.
- Nhà xây khung kiên cố, thiết kế thoáng với phòng ngủ tầng trệt phù hợp người lớn tuổi, phù hợp gia đình đa thế hệ.
- Pháp lý sổ hồng rõ ràng và quy hoạch đất ở biệt lập, yên tâm xây dựng, không phải lo quy hoạch treo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà rất phù hợp để ở thực do thiết kế phù hợp gia đình nhiều thành viên, tiện nghi đầy đủ và vị trí trung tâm.
Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn dòng nhà biệt thự liền kề với giá thuê cao, hoặc đầu tư giữ đất lâu dài do tiềm năng tăng giá đất trung tâm Đà Lạt.
Tuy nhiên, không nên đầu tư xây mới do chi phí xây dựng cao, thời gian hoàn vốn kéo dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Trỗi) | Đối thủ 2 (Đường Phan Chu Trinh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 112 (7,5 x 15) | 120 (8 x 15) | 110 (7 x 15,5) |
| Giá bán (tỷ) | 6,9 | 6,5 | 6,2 |
| Đường trước nhà (m) | 4m | 3,5m | 5m |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, 3 PN | 1 trệt 1 lầu, 4 PN | 1 trệt 1 lầu, 3 PN |
| Pháp lý | Sổ hồng, đất ở biệt lập | Sổ hồng | Sổ hồng |
| Ưu điểm nổi bật | Vị trí trung tâm, sân ô tô, đường rộng | DT lớn hơn, giá mềm hơn | Đường rộng hơn, giá thấp hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, nội thất, hệ thống điện nước do nhà đã sử dụng lâu, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh rõ pháp lý và quy hoạch đất biệt lập để tránh tranh chấp và quy hoạch treo trong tương lai.
- Kiểm tra hướng Đông Bắc có phù hợp phong thủy với gia chủ hay không, tránh trường hợp lỗi phong thủy gây khó khăn về vận khí.
- Đường trước nhà 4m, đảm bảo rộng rãi cho ô tô nhưng cần xem xét khả năng quy hoạch mở rộng hoặc hạn chế giao thông trong tương lai.