Thẩm định giá trị thực:
Tòa nhà văn phòng 3 tầng (mô tả chi tiết là 3 tầng, không phải 4 tầng như quảng cáo) với tổng diện tích sử dụng 409 m², vị trí mặt đường Trường Sơn, đối diện sân bay Tân Sơn Nhất – khu vực trung tâm quận Tân Bình, có giá trị cao về mặt thương mại và giao thông.
Giá thuê văn phòng mặt đường Trường Sơn hiện dao động khoảng 200.000 – 350.000 VND/m²/tháng tùy vào chất lượng tòa nhà, tiện ích và hạ tầng. Với tòa nhà có đầy đủ hệ thống PCCC, máy phát điện, chỗ để xe ô tô, xe máy, giá thuê sát mức trên sẽ hợp lý.
Ước tính giá thuê phù hợp là khoảng 280.000 – 320.000 VND/m²/tháng. Tổng giá thuê toàn bộ tòa nhà (409 m² x 3 tầng = khoảng 1.227 m² sàn) dao động từ 340 triệu đến 390 triệu đồng/tháng.
Lưu ý cần kiểm tra rõ số tầng thực tế và giấy phép xây dựng để tránh tranh chấp về diện tích sử dụng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Trường Sơn – tuyến đường huyết mạch kết nối trực tiếp sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện cho doanh nghiệp làm việc liên quan đến logistics, vận tải, xuất nhập khẩu.
- Khuôn viên rộng rãi, có chỗ để xe ô tô và xe máy, điều mà nhiều văn phòng trong khu vực hạn chế.
- Đầy đủ hệ thống điện, cấp thoát nước, PCCC đạt chuẩn và máy phát điện dự phòng đảm bảo hoạt động liên tục.
- Hạn chế so với tòa nhà mới xây hoặc cao tầng hơn là kết cấu 3 tầng, không thể mở rộng diện tích theo chiều cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để cho thuê làm văn phòng công ty, đặc biệt các doanh nghiệp cần gần sân bay hoặc có nhu cầu kho vận nhẹ. Có thể cho thuê nguyên tòa hoặc từng tầng tùy nhu cầu khách hàng.
Không phù hợp để ở thực tế hoặc làm kho xưởng quy mô lớn do vị trí và kết cấu không phù hợp. Nếu có nhu cầu đầu tư xây mới, chủ nhà cần cân nhắc chi phí xây dựng mới cao (6-7 triệu/m²) so với lợi thế vị trí hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt đường Trường Sơn, 4 tầng, 1.000 m²) | Đối thủ 2 (Hẻm lớn Trường Sơn, 3 tầng, 500 m²) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | MT Trường Sơn, đối diện sân bay | MT Trường Sơn, gần sân bay | Hẻm Trường Sơn, cách đường chính 50m |
| Diện tích sử dụng | ~1.227 m² (409 m² x 3 tầng) | 1.000 m² | 500 m² |
| Kết cấu | 3 tầng, văn phòng, PCCC, máy phát điện | 4 tầng, văn phòng, hiện đại | 3 tầng, văn phòng, cơ bản |
| Giá thuê ước tính (VND/m²/tháng) | 280.000 – 320.000 | 320.000 – 350.000 | 180.000 – 220.000 |
| Tiện ích | Chỗ để xe, PCCC, máy phát điện | Chỗ để xe, thang máy, PCCC | Chỗ để xe nhỏ, PCCC cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý giấy phép xây dựng, xác định rõ số tầng và diện tích sử dụng thực tế.
- Kiểm tra hệ thống PCCC và máy phát điện có hoạt động tốt, đảm bảo an toàn và vận hành liên tục.
- Đánh giá tình trạng chỗ để xe, tránh hiện tượng thiếu chỗ hoặc khó tiếp cận trong giờ cao điểm.
- Kiểm tra hạ tầng điện nước, đường nội bộ trong khuôn viên có đảm bảo cho hoạt động văn phòng.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh rủi ro bị giải tỏa mở rộng sân bay hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
