Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 47m² với mặt tiền 4m, chiều sâu 13m, xây dựng đúc kiên cố gồm trệt, lửng và 3 lầu, tổng cộng khoảng 5 tầng. Diện tích sàn ước tính ~47m² x 5 tầng = 235m² sàn xây dựng.
Giá bán là 8,9 tỷ đồng, tương đương 189,36 triệu/m² đất hoặc khoảng 37,9 triệu/m² sàn xây dựng (8,9 tỷ / 235m²). Mức giá này là khá cao so với mặt bằng Gò Vấp, đặc biệt là khu vực phường 6, nơi giá đất trung bình khoảng từ 100-140 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
So với chi phí xây dựng hoàn thiện hiện nay (6-7 triệu/m²), giá trị nhà mới xây sẽ khoảng 1,4-1,6 tỷ cho phần hoàn thiện trên diện tích đất này. Như vậy, phần lớn giá trị tập trung vào vị trí và đất. Tuy nhiên, nhà đã xây 5 tầng, nếu còn mới và kết cấu tốt thì có thể bù đắp được mức giá cao.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với mặt bằng khu vực, có thể do vị trí mặt tiền đường số 28, gần chợ An Nhơn và tiện ích xung quanh. Tuy nhiên, chưa có thông tin về tình trạng hiện trạng nhà (mới hay cũ), nên cần kiểm tra kỹ về chất lượng công trình.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường số 28, đây là đường hẻm xe hơi lưu thông được (hẻm xe hơi – HXH), thuận tiện di chuyển, hơn hẳn các căn trong hẻm nhỏ hoặc hẻm cụt.
- Vị trí gần chợ An Nhơn, trường học Trần Hưng Đạo và bờ kè kênh Tham Lương chỉ 200m, rất tiện cho sinh hoạt và môi trường sống.
- Kết cấu nhà đúc kiên cố 5 tầng, thiết kế 7 phòng ngủ phù hợp gia đình lớn hoặc có nhu cầu cho thuê phòng trọ.
- Đã có sổ đỏ chính chủ, pháp lý đầy đủ tạo sự an tâm cho người mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực hoặc vừa ở vừa cho thuê phòng trọ, văn phòng nhỏ, vì nhà nhiều phòng ngủ và mặt tiền rộng, vị trí thuận tiện. Nếu đầu tư, có thể giữ nguyên cho thuê dài hạn hoặc cải tạo thành căn hộ dịch vụ.
Không phù hợp để làm kho xưởng do nằm trong khu dân cư phố, cũng không nên phá dỡ xây mới do chi phí xây dựng khá cao và đất nhỏ, hiệu quả kinh tế không cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 26, P6, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường số 30, P6, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 47 | 50 | 45 |
| Giá bán (tỷ) | 8,9 | 7,5 | 8,2 |
| Giá/m² đất (triệu) | 189,36 | 150 | 182 |
| Kết cấu | Đúc trệt, lửng, 3 lầu | Nhà cấp 4, đang sửa chữa | Đúc 1 trệt 2 lầu |
| Vị trí | Mặt tiền HXH đường số 28, gần chợ, trường học | Hẻm xe máy, gần chợ | Hẻm xe hơi, gần trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt là tầng lửng và các tầng trên có đảm bảo an toàn, không nứt nẻ hay thấm dột.
- Xem xét hẻm xe hơi có thực sự rộng rãi, thuận tiện quay đầu xe, tránh tình trạng hẻm nhỏ gây khó khăn vận chuyển, giao thông.
- Đảm bảo pháp lý sổ đỏ rõ ràng, không có tranh chấp, kiểm tra quy hoạch khu vực (đường số 28 có quy hoạch mở rộng hay không).
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà – hướng mặt tiền phù hợp với chủ nhân để tránh các lỗi phong thủy ảnh hưởng tới tài vận.
- Xem xét mức độ ồn ào, an ninh khu vực do gần chợ và trường học (có thể gây phiền toái nếu dùng để ở hoặc kinh doanh dịch vụ cao cấp).
