Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng, diện tích đất 62m² (4x15m), tổng diện tích sàn ước tính khoảng 240m² (62m² x 4 tầng). Giá bán 9 tỷ đồng, tương đương 145,16 triệu/m² đất.
So sánh với giá đất trung bình mặt tiền Tân Hương khu vực Tân Phú dao động khoảng 90-110 triệu/m², nhà trong hẻm lớn gần mặt tiền như căn này có thể cộng thêm 20-30% giá trị do tiện ích và hẻm rộng xe tải tránh nhau. Như vậy, giá đất quy đổi thực tế khoảng 110-130 triệu/m² là hợp lý.
Về nhà xây dựng: Nhà 4 tầng còn mới, 5 phòng ngủ, 5 vệ sinh, sân thượng trồng cây. Nếu tính chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì xây mới cũng mất tối thiểu 1,44-1,68 tỷ đồng. Vì vậy, phần còn lại (~7,3 tỷ) là giá đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá 9 tỷ là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, có thể bị đẩy lên 10-15% do vị trí sát mặt tiền hẻm lớn 8m, rất hiếm nhà có hẻm rộng xe tải tránh nhau như vậy. Tuy nhiên, cần xem xét kỹ chất lượng xây dựng và pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 8m, xe tải tránh nhau thoải mái, rất hiếm trong khu vực toàn hẻm nhỏ.
- Sát mặt tiền Tân Hương, tiện kinh doanh nhiều ngành nghề, kết hợp vừa ở vừa làm việc.
- Nhà còn mới, thiết kế 5PN 5WC phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ.
- Vị trí gần chợ, siêu thị, trường học, UBND, thuận tiện sinh hoạt, đi lại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, cho thuê dài hạn hoặc cho thuê phòng trọ cao cấp. Với diện tích và số phòng nhiều, cũng có thể khai thác mô hình homestay hoặc căn hộ dịch vụ ngắn hạn. Khả năng đầu tư xây mới kém hấp dẫn do đã có nhà còn tốt, chỉ cần cải tạo nhẹ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Tân Hương, hẻm 6m) | Đối thủ 2 (Tân Quý, nhà mặt tiền nhỏ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 62 | 60 | 55 |
| Diện tích sàn (ước tính m²) | 240 | 180 | 220 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9 | 7,5 | 8,2 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 145,16 | 125 | 149 |
| Hẻm | 8m, xe tải tránh | 6m, xe hơi nhỏ | Mặt tiền nhỏ, 4m |
| Tình trạng nhà | Còn mới, 4 tầng | Nhà cũ, 3 tầng | Nhà cũ, 3 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp phần hẻm có tranh chấp hoặc quy hoạch mở rộng.
- Kiểm tra tình trạng kết cấu, hệ thống điện nước, chống thấm ở sân thượng và các tầng.
- Xác minh quy hoạch hẻm và khu vực xung quanh có kế hoạch nâng cấp hay bị hạn chế xây dựng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe tải trong hẻm, tránh trường hợp hẻm bị cấm tải hoặc giới hạn giờ xe chạy.
- Đánh giá phong thủy nếu người mua quan tâm, đặc biệt vị trí sát mặt tiền hẻm có thể ảnh hưởng đến sự yên tĩnh.
