Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 35 m² tại đường An Nhơn, Phường 17, Quận Gò Vấp có giá thuê 2,9 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 83.000 đồng/m²/tháng. Với mức giá này trong khu vực Gò Vấp, đặc biệt gần các trường đại học lớn như Văn Lang và Công nghiệp, mức giá khá hợp lý và không bị đẩy lên quá cao.
Phòng trọ có nội thất đầy đủ (máy lạnh, kệ bếp, tủ đồ) và trang bị tiện nghi như nước nóng lạnh, giặt sấy miễn phí rất hiếm trong các phòng trọ cùng phân khúc. Đặc biệt, có giếng trời giúp thông thoáng, tránh ẩm mốc và mùi thức ăn – điều rất cần thiết cho người thuê lâu dài.
Giá 2,9 triệu/tháng là mức giá phù hợp, thậm chí có thể xem là ưu đãi nếu so với các phòng trọ có trang bị tương tự tại khu vực này thường dao động 3-3,5 triệu/tháng cho diện tích tương đương.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Giờ giấc tự do, ra vào bằng vân tay nâng cao tính an ninh và tiện lợi.
- Đường vào rộng, xe tải lớn có thể ra vào thoải mái, tránh được phiền toái vận chuyển đồ đạc, không bị ngập nước khi mưa.
- Giếng trời giúp phòng trọ rất thông thoáng, tránh mùi nấu ăn – điểm cộng lớn so với nhiều phòng trọ khác thường bí bách, ẩm mốc.
- Miễn phí giặt sấy và dịch vụ nhận hàng giúp tiết kiệm chi phí và thời gian cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất với người đi học, nhân viên văn phòng có nhu cầu thuê lâu dài để ở thực tế, nhờ vị trí gần các trường đại học và tiện ích nội thất đầy đủ. Ngoài ra, phòng cũng có thể cho thuê lại dòng tiền ổn định do giá thuê hợp lý và tiện nghi đầy đủ.
Khả năng đầu tư xây dựng hoặc chuyển đổi mục đích thấp do đây là phòng trọ trong khu dân cư hiện hữu và diện tích không quá lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phường 10, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phường 12, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 35 m² | 30 m² | 38 m² |
| Giá thuê | 2,9 triệu/tháng | 3,2 triệu/tháng | 3 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ, máy lạnh, kệ bếp | Đầy đủ, quạt trần | Đầy đủ, máy lạnh |
| Tiện ích đặc biệt | Giếng trời, giặt sấy free, vân tay | Không có giếng trời, hẻm nhỏ | Giếng trời nhỏ, không giặt sấy free |
| Đường vào | Rộng, xe tải vào được | Hẻm nhỏ, xe máy đi lại | Hẻm vừa, xe máy |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hệ thống khóa vân tay hoạt động ổn định, tránh lỗi kỹ thuật gây phiền phức.
- Kiểm tra thực tế giếng trời có đủ sáng và thoáng, không bị tắc nghẽn hoặc ẩm mốc.
- Xác minh đường vào không bị thay đổi quy hoạch hoặc bị thu hẹp trong tương lai.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, nước nóng lạnh hoạt động tốt, không bị rò rỉ.
- Đảm bảo dịch vụ giặt sấy miễn phí có quy định rõ ràng, tránh tranh chấp về chi phí.
