Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 210m² (7x30m), diện tích xây dựng 147m²/sàn (7x21m), kết cấu Hầm + Trệt + Lửng + 4 lầu + sân thượng, tổng diện tích sàn khoảng 882m² (6 tầng x 147m²). Giá thuê 250 triệu/tháng tương đương ~283.000đ/m²/tháng (250tr / 882m²), mức giá này thuộc phân khúc cao cấp khu Thảo Điền.
So sánh với giá thuê mặt bằng kinh doanh mặt tiền tại Thảo Điền hiện nay dao động khoảng 150.000 – 250.000đ/m² tùy vị trí và chất lượng xây dựng, căn này có thang máy, kết cấu chắc chắn, không gian linh hoạt nên giá 283.000đ/m² có thể xem là hơi cao khoảng 10-20% so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, nếu tính tổng diện tích sử dụng thực tế và khả năng khai thác đa dạng tầng thì giá này vẫn trong tầm chấp nhận được.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang được định giá hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, người thuê cần thương lượng giảm từ 10-15% để đạt mức hợp lý hơn, tránh trả giá “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Xuân Thuỷ – tuyến đường huyết mạch, thuận tiện giao thông, dễ nhận diện thương hiệu.
- Kết cấu xây dựng hiện đại, có thang máy, phù hợp làm văn phòng, trung tâm đào tạo, spa, phòng khám, lưu trú cao cấp.
- Vị trí nằm trong khu trung tâm Thảo Điền, tập trung nhiều thương hiệu nổi tiếng và cộng đồng người nước ngoài, tăng giá trị khai thác.
- Không gian thông thoáng, thiết kế linh hoạt dễ dàng tùy biến theo nhu cầu thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để làm văn phòng công ty đa tầng hoặc trung tâm đào tạo, spa cao cấp, phòng khám chuyên khoa do kết cấu hiện đại, thang máy và vị trí đắc địa. Với diện tích lớn và nhiều tầng, có thể chia nhỏ cho thuê nhiều đơn vị để tăng dòng tiền hoặc sử dụng toàn bộ cho doanh nghiệp lớn.
Khả năng sử dụng làm kho xưởng không phù hợp do vị trí mặt tiền và kết cấu nhà cao tầng.
Đầu tư xây lại không cần thiết vì nhà mới xây chuẩn, chỉ cần cải tạo nội thất phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (MT Thảo Điền) | Đối thủ 2 (MT Nguyễn Văn Hưởng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích xây dựng (m²/sàn) | 147 | 100 | 120 |
| Tổng số tầng | 6 (có hầm) | 4 | 5 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 250 | 130 | 180 |
| Giá thuê/m² (triệu/m²) | ~1.3 | ~1.3 | ~1.5 |
| Thang máy | Có | Không | Có |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | MT Xuân Thuỷ (đường lớn) | MT Thảo Điền (đường lớn) | MT Nguyễn Văn Hưởng (đường lớn) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, thời hạn dài hạn và điều khoản gia hạn.
- Kiểm tra hiện trạng kết cấu, hệ thống thang máy, hệ thống điện nước, PCCC đảm bảo hoạt động tốt.
- Kiểm tra giấy phép xây dựng và quy hoạch sử dụng đất để đảm bảo không có tranh chấp hay quy hoạch treo.
- Xác minh vị trí thực tế mặt tiền có bị vướng hẻm phụ, lối đi chung hay hạn chế gì về giao thông.
- Kiểm tra phong thủy mặt tiền và các tầng nếu có yêu cầu đặc biệt.
